[두부레터] 역전세 난은 누가 일으킨걸까

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💌 2023년 7월 11일 두부레터입니다.

최근 가장 뜨거운 이슈는 단연 '역전세난'입니다. 정부가 이를 해결하겠다며 대출금 반환목적 대출규제를 완화했어요. 그러자 더 뜨거운 논쟁이 벌어집니다. 날도 더운데 부동산 시장은 뜨겁다 못해 열이 나네요😲

📣 오늘 두부에서 '핫소식' 가져왔으니 아래까지 쭉 봐주세요!

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역전세 난은 누가 일으킨걸까

역전세난. 뉴스에서 하도 많이 나와 뭔지는 알지만, '정말 뭔지' 알고 싶다면 오늘 두부를 주목해 주세요. 아주 자세히 설명해준 [이 기사]를 쉽게 풀어볼게요.

잊을만 하면 등장하는 DTI

지난 4일 '2023년 하반기 경제정책방향'이 나왔어요. 정부가 이달 말부터 1년간 보증금 반환에 어려움을 겪는 집주인에게 대출 한도를 늘려주기로 했어요. 앞으로 보증금 반환 목적일 경우엔 DTI 60%를 매긴다는 건데요.

사람마다 대출한도가 달라요. 이 사람이 돈을 갚을 능력이 있나를 보고 빌려주거든요. 그 중 하나가 DTI란 녀석인데요, 총부채상환비율(Debt-to-Incom)입니다.

쉽게 말하면, 1년 동안 갚게되는 주택담보대출 원리금+기타대출 이자를 1년 연봉으로 나눈 것이에요. [계산기]

원래 보증금 반환 대출 시 DSR 40%를 따졌어요. DSR도 '번 만큼 빌려줄게' 의미는 같지만, DTI보다 조금 더 빡세요. 근데 이번에 DSR이 아닌 DTI 60%를 적용하겠다는 거예요. 덜 빡세면서 %도 더 높아요. 즉, 돈 더 빌려줄게란 의미죠.

왜 더 빌려주는데?

전세 살던 두부가 '계약 끝났으니 보증금 돌려주시오'라고 하는데 집주인이 돈이 없어서 못 돌려준대요. 왜냐면 2년 대비 전셋값이 급락했기 때문이에요. 들어올 땐 보증금 5억이었는데 나갈 때 되니 전세 시세가 4억?? 새 세입자가 들어와도 1억이 모자라요. 이게 '역전세난'이에요.

'그런 건 집주인이 해결해야지 왜 나라가 나서?'라고 할 수 있어요. 과도한 갭투자를 한 집주인이 문제지 이들을 구제하는 건 형평성에 어긋난다는 거예요. 근데 만약 보증금을 돌려주지 못하면 집이 경매로 넘어가는 등 결국 두부같은 세입자에 피해가 간다는 논리예요.

그리고 역전세난이 이어지면 집주인이든 두부든 전세를 피하고 월세로 몰려갈 거예요. '전세의 월세화'인데요. 요즘들어 '이렇게 문제 많은 전세, 그냥 없애면 안돼?'라는 의견이 많은데요. 전세가 없어진 상황을 시뮬레이션 해볼게요.

월세로 매월 몇십, 몇백만원씩 나가면 주거비 부담이 커져요. 돈을 못 모으니 내집마련 시기가 늦춰지게 돼요. 그리고 시드머니가 없으니 전세 끼고 사는 갭투자도 할 수 없어요. 이렇게 계속 1가구 1주택만 하게 되면 매매 수요가 줄어들고 재건축 등은 올스탑, 건축시장도 얼어붙어요.

역전세 '난'은 누가 일으켰는데?

가장 큰 주범으로 꼽히는 게 '임대차3법'이에요. 2020년 7월 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 임대차법이 시행됐어요. 전월세상한제는 전월세 가격을 직전 계약금의 5% 이내로 제한하는 거예요. 세입자 부담되니 올리지 말라는 거죠.

계약갱신청구권은 세입자가 기존 2년 살고 원하면 2년 더 살 수 있도록 한 제도고요. 이것도 세입자 주거 안정을 위한 거예요. 근데 무슨 일이 벌어졌을까요?!

한 번 계약하면 최장 4년에 임대료도 5%밖에 올리지 못해요. 집주인들은 '뭥미' 하면서 전세 물량을 거둬들이죠. 시중에 매물은 사라지는데 사겠다는 사람은 많으니 전셋값이 급등합니다. 실제로 전국 주택 전셋값이 2020년 12.47% -> 2021년 13.11% 등 매년 10% 넘게 뛰었어요.

2020년하면 가장 먼저 떠오르는 것? 바로 코로나 한파죠. 여기에 ‘제로금리’ 시대가 열리자 전세자금 대출은 정점을 찍어요. 은행에서 싼 이자에 대출을 많이 해주니 너도나도 빌리는 거예요. 그래서 전세자금 대출은 2017년 대비 2021년 3배 이상 급증했을 정도예요.

무조건 고공행진은 없습니다. 코로나가 끝나자 기준금리 인상, 경기 침체 등으로 더이상 저금리로 대출받는 시대는 안녕이에요. 대출금리보다 월세가 더 싸다며 저마다 월세행 열차를 타요. 전세 찾는 사람이 줄어드니 전셋값이 떨어집니다. 그러자 2년 전보다 전세가 떨어지는 '역전세난'이 벌어진거죠.

시기가 지금인 이유?

가장 전셋값이 높았던 시기가 2021년 하반기예요. 전세는 대개 2년이니 올해 하반기에 만기가 되죠. 2년 전보다 지금은 당연히 전세가 떨어졌겠죠. 만약 정부가 '보증금 반환대출 DTI 60%'를 꺼내지 않는다면, 경매로 넘어가는 집, 급매로 쏟아지는 매물이 많을 거예요. 집값이 더 떨어질거란 신호죠.

이건 시장의 자연스런 흐름이에요. 그런데 마냥 두고 볼 수 없는 것이, 집값이 계속 하락하면 임대인-임차인 문제는 물론, 건설사, 대출해주는 금융사 등에도 많은 영향을 끼쳐요. 경제가 아파지는 상황이죠.

어찌됐든 새로운 정책이 발표됐어요. 물론 '갭투자를 더 부추기는 것 아니냐' '집값 더 하락해야하는데 방해하는 것 아니냐' 등 논쟁은 여전히 뜨겁습니다.

🏠 청약 시리즈

#청년특공

기본은 월 수익이 460만원 이하여야 하는데요, 만약 그 보다 적다! 그러면 배점이 올라갑니다. 즉 집 살 형편이 더 힘든 사람에게 특혜를 준다는 거죠.

소득은 그렇고 자산도 챙겨야 합니다. 부동산이나 car나 이런 자산이요. 신청자와 청년 자산을 모두 보는데요, 혹시 모를 금수저 방지책인 것 같아요. 이건 특공이 올라오면 입주자모집공고문을 참고하면 돼요.

신청하면 다 돼?

물론 아니죠. 여기도 경쟁이 치열해요. 우선공급과 잔여공급으로 나뉘는데요. 우선공급은 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 청년에게 물량의 30퍼센트를 배정합니다. 백수 안되고 열심히 일한 자여야만 해요. 여기서 남은 물량은 잔여공급으로 풀고요.

근데 만약 둘다 경쟁률이 높다, 그럼 순위를 매깁니다. 우선적으로 해당주택이 있는 지역에 거주해야 하고요, 다음으론 점수 높은 사람을 뽑아요. 위에서도 소득이 낮을수록 배점이 올라가죠? 우선공급 9점 만점, 잔여공급 12점 만점입니다.

📚 '토지수용권'이란?

공공사용을 위해 보상지불을 하는 조건으로 사유지를 몰수할 수 있는 국가의 권리. 공익을 시행하는 자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지의 소유하고 있는 자의 의사에도 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도.

📰 간추린 늬우스

서울이 지방의 5배

지난 7일 기준, 서울 아파트 가구당 평균 매매가격은 12억9490만원으로 조사됐어요. 인천을 제외한 5개 광역시 평균 아파트 값은 4억4135만원, 수도권과 5개 광역시를 제외한 지방은 2억6557만원이에요. 서울과 지방의 아파트 가격 차가 5배 이상 나네요.

반지하 이사가세요~

앞으로 반지하 거주자는 최대 5천만원의 무이자 보증금 대출과 반지하 특정 바우처(월세 20만원) 지원을 동시에 받을 수 있게 돼요. 국토부의 '비정상거처 이주지원 버팀목 전세자금 대출'인데요. 지하층, 쪽방, 고시원 등에 거주 중인 무주택 세입자가 지상층으로 이사할 때 최대 5천만원까지 보증금을 무이자로 대출해주는 정책이에요.

붕괴 막아라!

서울시가 인천 검단신도시 아파트 지하 주차장 붕괴 사고를 계기로 비슷한 사고를 예방하기 위해 7월10일∼8월9일 무량판구조 등 특수구조를 적용한 공동주택 공사장의 안전성을 긴급 점검하기로 했어요. 현장별로 사흘에 걸쳐 특수구조 안전성 점검에 중점을 두고 1차 설계도면 등 서류 점검, 2차 현장 점검을 시행해요.

하반기는 어떨까?

직방이 설문조사했는데 하반기 거주 지역의 주택시장 전망에 대해 45.9%가 '하락'이라고 답했어요. 그래도 작년 말 올해 집값 전망을 조사했을 때 77.7%가 하락을 전망한 것과 비교하면 하락 전망이 줄긴 했어요. 특히 지방 거주자가 하락을 전망한 비율이 48.2%로 가장 높았어요.

외로워도 슬퍼도

서울에 거주하는 고독사 위험 1인가구가 5만 3000가구에 육박하는 것으로 조사됐어요. 남성이 53%(2만7951명), 여성이 47%(2만4767명)고, 60대가 36.1%, 70대(26.5%), 50대(19.4%), 80대 이상(16.6%)가 뒤를 이었어요.