[두부레터] 부동산 꿈 자리가 뒤숭숭하다

💌 2023년 8월 1일 두부레터입니다.

요즘 두부 취미는 '임장'입니다. 숨 막히는 더위를 뚫고 이곳저곳 다니고 있어요. 기사에서 계속 떠드는 '30대 영끌 주도, 집값 반등' 이런 말이 사실인지 궁금해서요. 우선 서울 중심지 위주로 돌아다녀본 결과, 바로 얼마 전 실거래된 금액 대비 호가가 1~2억은 높게 매물이 나오고 있더라고요. 매수와 매도의 (7월보다 더 뜨거운) 신경전이 벌어질 것 같네요😫

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부동산 꿈 자리가 뒤숭숭하다

위의 내용을 이어가자면, 서울만 보면 확실히 호가는 오르고 있어요. 주인들이 내놓은 가격 말이죠. 그런데 불과 한 달 전보다 1~2억을 높여 부르는데 곧바로 매수심리가 살아날까요?

두부도 잠깐 흔들리긴 했지만😅 막상 집을 보고 중개인 말을 들으면 '지금이 가장 쌀 때인가, 그래서 살 때인가'란 생각이 들어요. 근데 집에 와 정신차리고 보면 '급히 먹으면 체한다'를 깨우치게 되더라고요.

어찌됐든 지금 시장은 올해 초반보다는 조금씩 뜨거워지는 상황인데요, 이럴 때일수록 좀 더 넓게 보는 시각이 필요한 것 같습니다.

네이버에서 '전세가율' 치면 바로 나와요. 지난 1월부터 빠지고 있는 상황이에요. 저건 전국적인 거고, 서울만 따지면 58%가 나옵니다. 10억이면 전세가 5.8억 정도 된다는 거예요.

최근 매매가 활발해지면서 집값이 반등하는 분위기인데 전세는 오히려 하락하는 추세예요. 왜냐면, 전국적으로 피해자를 양산한 전세사기와 역전세난 등으로 세입자들이 전세보다 월세를 선택했기 때문이에요.

그리고 하반기에 주목도가 높은데요,

두부가 계속 얘기했어요. 전셋값이 가장 높았던 때가 '21년이고, 2년 지나 계약 만료되는 시점이 올 하반기라고요. 두부가 5억 전세끼고 갭투자를 했는데 세입자가 나간대요. 새로운 세입자한테 5억 받아서 돌려줘야 하는데 그새 전셋값이 쭈-욱 빠져 3억이네요. 그럼 두부가 2억을 어떻게든 메꿔야 해요. 역전세난이죠.

그래서 전문가들은 8, 9월 역전세 대란이 올거라고 예측해요. 이를 막기 위해 정부가 '보증금 대출용에 대한 DTI를 풀어주겠다, 즉 집주인이 대출 더 받을 수 있게 해주겠다'라고 얘기했지만, 어찌 됐든 두부같은 집주인이 보증금 빼주기 위해 더 마련해야 할 평균값이 7천만원 정도 된다고 하네요.

주인이 대출 받아서라도 보증금 돌려주면 역전세가 진정될 것이다, 아니다! 고금리에 대출 받아도 부담스러운 금액, 그렇다면 감당 못하고 집을 팔게 될 확률이 높아질 것이다, 이런 다양한 의견이 나오고 있어요. 만약 후자의 경우가 더 많다면 시장에 매물이 계속 나와 집값이 하락할 수 있어요.

공사 얼마나 하고있지?

1~5월 누계 기준 전국 주택 착공이 작년 동기 대비 47.9%나 줄었어요. 새 아파트 짓겠다고 삽을 뜬 게 줄었으니 그만큼 지금 아파트 공사를 별로 안한다는 의미인데요,

이유는 지난해부터 가파르게 오른 건축자재값과 인건비로 인해 공사비 협상 차질을 빚고 있는 사업장이 많아졌기 때문이에요. 인허가부터 착공 이후 입주까지 보통 3년이 걸리는데, 지금 이렇게 공사를 안하면 2~3년 뒤 아파트 공급 물량이 줄어든다는 거예요. 그렇다면? 그러면 그때 집값은 또 상승할 수 있겠죠.

이런저런걸로 다 따져보면, 지금 꿈틀은 전셋값이 뒤받쳐 주지 않으면 '잠시 꿈틀'에 멈추고, 현 상황을 주욱 유지하다 2~3년 뒤 집값이 상승할 수 있다로 분석할 수 있겠어요. 물론 현재 나오는 기사들을 종합해 본 결과이고, 상황이 어떻게 돌아갈지는 두부가 계속 따라가보겠습니다.

🏠 청약 시리즈

#청약통장

[출처: 청약홈]

두부는 서울 강남 85㎡ 아파트 청약에 신청했어요. 그럼 청통이 가입한 지 2년 넘어야 하고, 적어도 300만원 이상은 들어있어야 하는거죠.

국민주택 : 매월 정기적으로 돈을 넣어야 해요. 연체하면 안돼요. 이것도 지역별로 몇 번 넣었는지가 정해집니다.

강남3구+용산구는 24회, 위축지역은 1회, 그 외 수도권 지역은 12회, 수도권 외 지역은 6회입니다.

그럼 돈을 얼마씩 넣어야 할까요? 돈 많다고 플렉스하면 안돼요. 금액이 정해져 있거든요. 주택청약종합저축은 매월 2만원 이상 50만원 이내에서 자유롭게 납입할 수 있거든요.

청약통장이 필수가 아니라고?

일반 청약에선 무조건 필수인데요, 없어도 되는 스팟이 있답니다. 바로 무순위 청약, 줍줍이에요.

줍줍은 입주자모집공고를 했는데 미분양, 미계약 등이 발생하는 경우 '신청만 해'라고 문을 개방한 거예요. 그래서 이런 줍줍 신청할 땐 청약통장이 없어도 돼요.

최근 동작구 흑석동 '흑석리버파크자이' 무순위 청약(줍줍)에 약 93만명이 몰렸어요. 단 2가구만 모집하는 건데 그야말로 사상 최고의 무순위 청약 경쟁률이 일어났어요.

동작구는 규제지역에 안 들어가니 여러 조건이 풀렸답니다. 입주 시 바로 실거주 안하고 전세를 놓아도 되고요, 다주택자도 기존주택을 꼭 처분하지 않아도 됩니다. 그리고 청약통장이 없어도 되니 '밑져야 본전'이라며 너도나도 달려든 거예요.

<자료출처: 주택청약의 모든 것> 👉 자세히 보기

📚 '접도구역'이란?

도로 구조의 손괴방지, 미관 보존 또는 교통에 대한 위험을 방지하고자 도로 경계선으로부터 일정 거리 이내에 지정되는 구역

📰 간추린 늬우스

주담대 이자 소득공제 점프!

장기 주담대 이자 상환액의 소득공제 한도를 최대 2배로 늘립니다. 또 주택청약종합저축 소득공제 한도도 연 300만 원으로 확대해요. 지난 27일 나온 <2023 세법 개정안> 내용입니다.

특례보금자리론 이자 오른다

8월 11일부터 특례보금자리론 중 주택가격 6억원 초과 또는 소득 1억원 초과 대상인 일반형의 금리를 0.25%포인트(p) 상향 조정해요. 그럼 기존 연 4.15(10년)∼4.45%(50년)였던 일반형 금리는 연 4.40(10년)∼4.70%(50년)로 오르게 돼요.

다주택자 양도세 중과는 저 멀리...

올해 국회에 제출한 '2023년 세법 개정안'에 다주택자 양도세 중과 배제를 위한 근본 개편안은 빠졌어요. 전국 집값이 오르고 있고 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행령 개정으로 내년 5월까지 한시적으로 배제된 만큼 시장을 당분간 지켜본다는 풀이에요. 그런데 세제 개편 작업이 내년 총선 이후로 미뤄질 전망이에요.

귀한 몸 '소형 아파트'?

부동산 규제가 완화돼 거래 숨통이 트이면서 대형이나 새 분양 아파트 대신 소형 구축 아파트로 실수요자들이 유입되고 있어요. 전용 59㎡로 대표되는 소형 면적대의 인기가 전국에서는 낮아졌지만, 서울에서 높아졌는데요, 특례보금자리론과 무관치 않다는 분석이에요. 9억원 이하 주택 구매자에게 소득과 관계없이 최대 5억원을 대출해주는 상품이거든요.