[두부레터] 세입자와 집주인은 꼭 보세요!

💌 2023년 7월 25일 두부레터입니다.

두부가 열심히 두부E북 제작 중인 건 안비밀😉

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전세 세입자와 집주인은 꼭 보세요!

전세보증금 안전장치인 '임차권등기'를 이제 집주인 확인 없이도 할 수 있게 됐어요. 이미 전국 임차권등기명령 신청 건수가 사상 처음 4000건을 넘을 정도로 전세보증금 반환에 대한 우려도 큽니다. 혹시 지금 전세를 살고 있다면 주목하셔야 합니다!

임차권등기는 또 뭔데?

부동산이 어렵다고 느끼는 이유는 용어가 생소하기 때문이에요.🙄

임차권등기: 전·월세 계약 만료 시점에 집주인이 보증금을 반환하지 않을 때 세입자가 보증금을 돌려받을 권리를 유지하기 위해 법원에 신청하는 것. 임차권등기를 마친 세입자는 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 유지됨.

두부가 2년 전세 만기가 됐어요. 당연히 보증금(5억)을 돌려받아야 하는데 집주인 태도가 황당합니다. '지금 역전세가 나서... 당장 돌려줄 수가 없어요'라고 하네요. 2년 전보다 전셋값이 떨어져서, 원래 new 세입자 받으면 그 돈으로 주려고 했는데 4억을 받아도 1억이 모자라니 당장 못 준다는 거예요. 그런데 두부는 이미 마포에 new 아파트 계약을 해서 이사가야해요. 자, 이럴 때 '임차권등기'를 하면 보증금 떼일 걱정 안해도 됩니다.

대항력과 우선변제권부터 알자

법적인 전세제도에서 2년간 살다가 갑자기 보증금 떼일 확률, 생각보다 높을 수 있어요. 해당 집이 경매로 넘어가거나 사기를 당하는... 세상 일은 모르니까요. 그래서 세입자 신분이 되면 꼭 챙겨야 할 것이 '대항력'입니다. 혹여 집이 경매로 넘어간다해도 '내 보증금에 대한 권리를 행사할 수 있는 파워'예요. 이 대항력을 갖추려면 2가지 요건이 필요한데요. 당연히 해당집에 실거주 해야하고, 또 하나는 전입신고예요. 나 이집에 이사했어요 라고 신고하는 거예요.

자, 여기서 하나 더! 전입신고할 때 확정일자를 받으면 '우선변제권'까지 생깁니다. 만약 두부 전셋집이 경매로 넘어갔다, 근데 두부가 우선변제권을 갖고 있다, 그럼 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있어요. 중요하죠?!

임차권등기, 이래서 필요하다

두부가 두부레터를 열심히 읽어서 전세 계약 시 대항력과 우선변제권까지 갖췄어요. 2년간 무탈하게 살다 계약이 끝납니다. 다시 인트로로 돌아가면, 집주인은 보증금 당장 못 돌려준다고 배 째라 하는데 두부는 이미 새로 계약한 아파트로 이주해야 해요.

대항력 조건 중 하나가 해당 집에 거주하고 있어야 하는데, 새 아파트로 이사하게 되면 대항력이 깨지겠죠? 자, 여기서 임차권등기 존재감이 드러납니다. 이때 '임차권등기'를 하면 보증금 못받고 이사하더라도 대항력+우선변제권이 그대로 유지되는 거예요. 즉, 임차권등기는 1) 임대차계약이 끝난 후 2) 계약 종료 시점 보증금이 반환되지 않을 때 신청할 수 있답니다.

팁! 보증금을 아예 안 주거나, 일부만 준 경우라도 모두 신청할 수 있고, 신청할 때 든 비용도 집주인에 청구할 수 있어요.💪

집주인 확인 없어도 된다고?

임차권등기! 이제 뭔지 확실히 알았죠? 그리고 19일부터 '집주인 확인 없어도 임차권등기를 할 수 있다'는 소식이 들렸어요.

지금까지는 두부가 임차권등기를 하려면 집주인에 송달됐다는 확인이 있어야 가능했어요. 그런데 보증금도 못(안)주는 마당에 임차권등기 신고를 넙죽 받을까요?

-> 집주인에 수차례 법원 임차권 등기명령 결정문을 보냈으나 계속 송달이 되지 않아 골치를 앓던 중 집주인 사망 소식을 듣게 됨.

-> 집주인이 갑자기 연락을 피하거나 못 받았다고 막무가내로 나옴.

이런저런 이유로 두부가 임차권등기를 하지 못하자 불만 폭발! 그래서 최근 법이 개정되어 앞으로 두부가 집주인에게 임차권등기명령 결정이 고지 및 송달되기 전에도 임차권등기를 집행할 수 있게 된 겁니다.

🏠 경매 시리즈

#진행절차

경매는 어떻게 진행될까

일반적으로 부동산 경매는 다음과 같이 진행됩니다.

채권자의 경매 신청→

법원의 경매개시결정, 매각 준비 및 매각방법의 지정, 매각기일 공고→

입찰자의 정보수집 및 입찰 참여→

법원의 최고가 매수인 선정 및 매수신청보증금 반환→

법원의 매각허가 결정→

매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득→

채권자에 대한 배당

시원하게 풀어볼게요.😎

돈 받아야 할 사람이 해당 집을 경매로 신청합니다. 법원은 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정해요.

강제경매인 경우, 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 해요. 강제경매란, 채무자의 부동산을 강제로 압류 또는 매각하여 그 대금으로 채무를 해결하는 절차예요.

법원은 해당 부동산을 어떤 방법으로 매각할지 고민합니다. 방법은 2가지, 기일입찰과 기간입찰이 있어요.

기일입찰은 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰하는 방식 -> 바로 하는 것.

기간입찰은 입찰자가 정해진 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격 적어서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰하는 방식 -> 좀 기다렸다 하는 것.

여기까지 결정되면 해당 물건이 [이곳]에 뜹니다. 그럼 두부와 같은 입찰자가 경매물건에 대한 권리분석과 현장조사를 실시합니다. 온라인만 보고 결정하면 절대 안돼요! 직접 발품팔아 주변환경 체크하고 시세와 비교해야 합니다. 그리고 이거 괜찮네!라고 결론나면 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하면 돼요.

경매가 시작됐어요. 두부가 써낸 입찰가가 가장 높은 금액으로 정해지면 '두부 낙찰'이 됩니다. 이렇게 낙찰자가 정해지면, 법원은 매각결정기일을 열어요. 그리고 해당 부동산의 이해관계자 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사한 후 매각허가결정 or 매각불허가결정을 합니다.

(거의 다 왔어요🏃‍♂️)

매각결정이 내려지면 두부는 정해진 기한까지 매각대금을 지급해서 부동산 소유권 등을 취득하게 됩니다.

자, 이제 이 집은 두부 것이 됐어요. 그런데 골치 아픈 게 하나 남았어요. 두부가 소유권을 취득했음에도 불구하고 현재 해당 집에 살고 있는 채무자, 소유자 또는 세입자 등이 못 나가겠다며 막무가내일 수 있어요. 당황하지 마세요.

이럴 경우 두부는 법원에 부동산 인도명령을 신청하면 됩니다. 경매는 법원에서 진행하는 것이므로 법적으로 해결하면 돼요. 단, 부동산 인도명령 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 해야 합니다.

마지막으로, 두부가 낙찰받아서 돈을 지불했잖아요? 그럼 법원은 이 매각대금으로 돈 받아야 할 사람들에게 나눠줍니다. 이걸 배당절차라고 해요.

[자세히 보기]

📚 '낙찰가율'이란?

경매 낙찰가율이란 부동산 감정가 대비 낙찰가의 비율. 낙찰가율이 100%를 넘어서면 낙찰된 물건의 입찰 가격이 감정가보다 높다는 뜻.

📰 간추린 늬우스

25일부터 '등기정보' 공개

이달 25일부터 아파트 실거래가 정보에 '등기 여부'가 함께 공개됩니다. 최근 높은 가격에 부동산 거래 신고 후 소유권 이전 없이 계약을 해제하는 이른바 '집값 띄우기' 등 허위거래신고와 이에 따른 피해를 막기 위한 조치예요.

외지인 거래가 많다는 건?

올해 1∼5월 서울에서 거래된 아파트 4채 중 1채는 서울 이외 지역 거주자가 사들인 것으로 나타났어요. 서울에서는 강남·마포구에서 외지인 매입 비중이 큰 폭으로 늘었고 지방은 외지인 대신 관할 시군구 내 거주자의 매입 비중이 더 늘었어요. 이는 실수요 위주 시장이 형성된 것으로 볼 수 있어요.