[두부레터] 완판인데 또 미분양이래요?

💌 2023년 8월 8일 두부레터입니다.

그야말로 태양열이 88끓는 9월입니다😫 너무 더워서 임장 다니기에 살짝 게을러 했는데요, 어제는 남산을 다녀왔어요. 유일한 남산 공원 속 아파트가 1개 있는데요, 서류 상 호텔인데 실질적으론 아파트인 곳이에요. 임장을 다니다보니 서울에도 '이런 곳이 있었네?'라고 서울 토박이도 놀랄 정도예요. 후기는 다음 기회에 들려드릴게요!

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완판인데 또 미분양이래요, 뭐죠?

8월1일, 3일에 각각 비슷한 듯 다른 제목의 기사가 났어요. '애물단지 미분양 줄줄이 완판', 그리고 '악성 미분양 비상' 입니다. 미분양이 완판된다면서 또 비상이라니, 무슨 상황일까요?

네이버에서 '미분양' 치면 바로 나와요. 미분양주택수가 올해 1,2월을 꼭짓점으로 점점 줄어들고 있죠?!

그럼 완판된 주인공들 모셔볼게요.

수원 '수원성중흥S클래스'

경기 의왕 '인덕원자이SK뷰'

인천 '두산위브더센트럴'

부산 '두산위브더제니스오션시티'

갑자기 왜?

청약에 당첨돼도, 청약을 한다해도, 굳이 사겠다고 나서는 이들이 없던 곳들이 갑자기 완판된 걸까요?

분양가가 지금이 가장 싸다는 인식이 커지고 있어요. 바로 분양가상한제 때문이에요. 두부를 꾸준히 읽은 님이라면, 바로 알아차렸을 텐데요, 일명 분상제는 '새 아파트의 분양가를 일정 수준 이하로만 해!'라고 못 박은 제도예요. 현재 분상제는 전국에서 유일한 규제지역인 강남3구+용산구에만 해당합니다. 즉, 이곳 빼고는 분양가가 더 높아질 수 있다는 거예요.

그런데 돌아가는 상황을 보아하니, 금리는 오르고 아파트 자잿값 등의 인상으로 앞으로 지어질 아파트들의 분양가는 더 높아질 것 같아요. 즉, 지금 살 수 있는 분양가가 가장 싸다는 인식이 생긴 거죠.

비상!

미분양은 종류가 하나 더 있는데요, 악성 미분양이에요. 아파트가 다 지어지고 나서도 주인이 안 나타난 경우인데요, 그래서 일반 미분양보다 더 악성인 경우죠.

일반 미분양은 줄고 있지만 악성 미분양은 오히려 '비상'이 걸렸대요. 올해 6월 말 기준으로 전월보다 5.7%가 늘었어요. 지역별로 보면, 수도권은 1천992호, 지방은 7천407호로 지방이 전체의 78.8%를 차지하네요. 즉, 악성 미분양=지방이란 말까지 나옵니다.

왜 다르지?

어쨌든 다 지어진 새 아파트인데 왜 사람들이 사지 않는 걸까요? 짓기 전의 분양은 그렇다치고, 완공되고도 주인을 못 찾는 건 '살만한 지역'이 아니라는 분석이에요. 부동산의 핵심은 입지, 입지, 또 입지인데요. 좋은 입지가 아니기 때문에 들어가고 싶어하지 않는 것이죠.

악성 미분양은 어떤 문제를 야기할까요?

가장 크게 건설사 부담이 커질 수밖에 없어요. 미분양 털어내려고 '사장님이 미쳤어요' 할인을 하려고 해도 그럼 기존 계약자들이 반발할 거예요. 이미 공사비 들어가서 부채를 안고 완공한 건데, 메꿀 돈이 안 들어오고 있으니 심각한 상황인거죠.

새 아파트를 지을 때 프로세스를 간단히 짚으면, 건설사는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통해 공사 자금을 조달해요. 이후 청약을 하고 당첨된 사람들한테 분양비를 받으면 PF 자금을 갚거나 공사 대금을 납입해요.

그런데 악성 미분양이 늘어난다? 자금줄이 막힌다는 의미죠. 지난해 건설사들의 PF 규모가 117조원(한국은행 집계)에 육박했어요. 그리하여,

올해 상반기(1~6월)에만 248곳의 종합건설사가 폐업했어요. 12년 동안 최고치입니다.

🏠 경매 시리즈

#입찰최저가

단돈 100원에 낙찰 되나요?

부동산 경매에 참여하려면 입찰 가격을 써 내야 해요. 두부가 님보다 높은 가격에 썼다면 두부가 낙찰되는거죠. 그래서 눈치싸움이 치열합니다.

그렇다고 무조건 높게만 쓰면 안돼요. 경매는 시세보다 훨씬 저렴이로 사기 위한건데 시세보다 비싼 가격에 산다면 뭐하러 경매에 참여하겠어요.

그래서 입찰가를 쓰기 위한 기준이 필요한데요, 만약 기준조차 없다면 단돈 100원에 부동산을 낙찰받는 사람이 생길 수도 있어요. 언빌리버블~~~

그럼 두부야 좋겠지만 부동산의 원래 소유자나 채권자에겐 엄청난 재앙입니다. 경매에 부쳐 받을 돈이 10억인데 100원에 팔렸다고 하면 이 또한 언빌리버블~~

그리하여 부동산 경매에서는 '감정평가'와 '입찰최저가'라는 제도가 있습니다.

감정평가는 무엇?

휴대폰 하나 사려면 사양이 어떤지, 화질은 어떤지, 배터리는 얼마나 오래가는지, 컬러 종류는 몇 갠지 등 정보가 필요합니다.

경매에서도 두부가 좀 더 쉽게 정보를 취득하고 결과적으로 좋은 가격에 팔릴 수 있도록 돕는 서류가 있는데요, 바로 '감정평가서'입니다. 법원에서 진행되는 모든 경매 물건은 감정평가 과정을 거쳐요. '이 물건에 대한 정보를 샅샅이 객관적으로 살펴보고 경매에 도전하렴' 이런 신호죠.

'입찰최저가'는 어떻게?

휴대폰 정보 내역서에도 기본 단가가 적혀 있잖아요? 거기서 할인도 하고 옵션 추가되면 가격이 올라가기도 하고요.

부동산 감정평가서에도 감정평가금액이 적혀 있어요. 이 아파트는 이런저런 이유로 이 정도 가격의 가치입니다. 라는 얘기죠. 그렇다면 이 가격이 경매의 입찰최저가가 됩니다.

시세 3억짜리 아파트가 경매에 나왔어요. 감정평가서에는 평가금액이 2억 5천만 원이라고 적혀있어요. 그렇다면 두부는 적어도 2억 5천만 원 이상을 적어내야해요. 여기서부터 남들과의 눈치싸움이 시작됩니다. 잘 안 팔릴 것 같으면 기본금액 언저리로 내겠지만, 잘 팔릴 것 같으면 최대한 높게 써야 하는데... 시세보다 높으면 손해니 머리를 잘 굴려야 해요.

유찰은 뭐죠?

만약 부동산 시장이 안 좋거나, 평가금액이 시세보다 높게 나왔다! 그럼 아무도 도전 안하겠죠. 그냥 부동산 가서 매매하면 되지 굳이 경매라는 복잡한 절차를 거쳐 더 비싸게 살 이유가 1도 없으니까요.

이렇게 아무도 입찰하지 않는 것을 '유찰'이라고 해요. 그러면 한 달 후 1차 기준가격에서 20% 할인 금액으로 2차에 들어갑니다. 만약 2차도 안 된다면 또 20% 할인되어 다음 회차로 넘어가요.

이렇게 계속 유찰이 되면 어느새 가격은 바닥으로 치닫겠죠. 그렇다면 누군가는 살 테고 그렇게 경매는 마무리 됩니다.

<자료 출처: 도서 '저는 부동산경매가 처음인데요'> 👉 자세히 보기

📚 '재매각'이란?

정해진 기일에 낙찰자가 잔금을 납부하지 않았을 경우 경매를 재진행하는 경우

📰 간추린 늬우스

조직전 전세사기 그만!

조직적인 전세 사기 범죄의 핵심 공모자 중 한 축으로 지목되는 분양대행업자에 대한 관리·감독을 강화하는 법안이 발의됐어요. 분양대행업자는 시행사와 계약을 맺고 분양과 관련된 모든 업무를 대행하고 수수료를 받는 사업자인데요. 그동안 규제의 사각지대에 있어 제도 개선이 필요하다는 지적이 계속 나왔어요.

서울 소형 아파트부터 빠져

지난달 전용면적 60㎡ 이하 서울 소형 아파트의 매맷값과 전셋값 차이가 2년 만에 가장 줄어들었어요. 반면 전용 85㎡ 초과 대형 아파트 매맷값과 전셋값 격차는 최대로 벌어졌는데요. 주택 면적별로 매매가격 회복 속도에 차이가 나기 때문이란 분석입니다.

3040세대 가즈아

1~5월 주택매매거래량을 분석해 본 결과, 3040세대의 거래량은 전체의 46.4%를 차지하는 것으로 집계됐어요. 올 들어 무주택자들이 주택 매수에 적극적으로 나선 것으로 보이는데요. 1~6월 전국 생애 처음 집합건물 매매 이전 등기 신청 매수인이 19만8810명으로, 전체 신청자의 47.7%에 달했어요.

이제 모아타운은 어디?

동작구가 8일(오늘이네요!) ‘사당동 202-29번지 일대 모아타운 선지정을 위한 관리계획(안)’ 주민설명회를 개최해요. 모아타운 선지정이란 대상지를 관리지역으로 우선 고시해, 사업면적·노후도 등 완화된 기준으로 조합설립과 같은 절차를 신속히 진행하도록 지원하는 제도예요. 관심있으면 누구나 참여할 수 있답니다.