[두부레터] 16번 넘어져도 다시 일어나

💌 2023년 5월 9일 두부레터입니다.

님, 혹시 한옥 스테이 해보셨나요? 두부는 지난 연휴에 처음 가평에 있는 한옥에 머물렀는데요. 새삼스레 온돌 시스템의 진귀함(?)을 느꼈답니다. 비가 온 후라 굉장히 쌀쌀했는데 몸은 따뜻하고, 창밖 공기의 시원함은 그대로 느끼니 야외온천하는 기분이더라고요~ 😁

💬 지금 핫한 뉴스

16번 넘어져도 다시 일어나

전세사기로 유명(?)해진 곳이 빌라, 연립주택 등이에요. 이런 곳들이 경매시장에 떠밀려가도 대부분 꺼리다보니 유찰이 반복되고 있어요.

*유찰: 경매 입찰에서 응찰자가 없어 무효 선언! 다음 경매로 넘어가게 되는 것.

무슨 일인데?

4월 기준, 경매시장에서 서울 빌라(다세대·연립주택) 10채 중 9채가 유찰됐어요. 주인을 못찾아 계속 경매시장에 머무는 거죠. 서울 빌라 820건 중 71건만 낙찰된 정도예요. 한 마디로 '빌라는 쳐다도 안보는 상황'입니다.

감정가 2억2200만원에 나온 성북구의 한 빌라가 있어요. 이게 16번이나 유찰됐어요. 17번만에 주인을 찾았는데 최종 가격이 1530만원으로 훅 떨어졌네요. 2억 넘는 빌라를 천만원 선에 산거죠. 그런데 해당 물건에 '선순위 임차인 보증금 2억'이 껴있어요. 그렇다면 1530만원에 샀어도 보증금 2억도 낙찰자가 인수하게 돼요.

즉, 아무리 싼 가격에 나와도 내가 갚아줘야 할 보증금이 껴있다면 굳이 살 필요가 있을까요? 그래서 계속 유찰하게 되는 거죠.

잠깐, 유찰이 되면?

유찰은 주인을 못 찾아 다음 경매로 넘어가는 거라고 했죠? 이렇게 넘어갈때마다 유찰 저감률이 20~30% 정도 발생해요. 갑자기 전문용어가 등장했네요.

한번 유찰되면 다음 경매 때 최저매각가격이 낮아져요. 이번에 안 팔렸다면 '대특가 할인' 써붙이고 다음 손님 맞이를 해야 하는거죠. 1억에서 시작한 물건이 유찰저감률 20%가 된다면 다음 경매 입찰 가격이 8천만원부터 시작하게 됩니다.

앞으로 재고 더 쌓인다?

전세사기나 깡통전세 등의 이슈가 커지면 경매 시장이 바빠집니다. 물건이 많아져 낙찰-유찰-낙찰 등을 계속 반복해야 하거든요. 앞으로 경매 시장에 재고가 더 쌓일 것 같다는 경고음이 커졌습니다. 이달 전세계약이 종료되는 수도권 소재 빌라 10채 중 1채 이상이 ‘깡통전세’일 수 있다는 분석이 나왔기 때문이에요.

깡통전세는 '전세보증금+주담대 금액이 집값의 7~80%에 육박한 상황'인데요. 이게 왜 위험할까요?

✍️ 두부가 빌라 전세를 계약하려고 해요. 집값이 5억인데 보증금이 2억이래요. 서류 이것저것 떼보니 집주인이 대출 2억을 끼고 산 집이네요? 즉, 집주인은 본인 돈 1억만 갖고 은행 대출 2억에 전세금 2억끼고 집을 산거예요. 갭투자죠.

부동산 시장이 좋으면 상관없지만 요즘같은 시기에 5억짜리가 4억이 될 수도 있어요. 두부가 전세계약 만료돼 보증금 빼려고 하니 집주인이 못 준대요. 4억짜리 집인데 대출이 2억이 껴있으니 다음 세입자가 잘 안 들어오려고 하겠죠? 그럼 두부 보증금을 돌려주지 못하는 거죠. 그러다 경매로 넘어가면 은행 대출 2억 빼고 두부 보증금은 허공으로 사라질 수 있습니다.

근데 왜 올해 들어 깡통전세가 많아질거란 분석이 나왔을까요? 전세는 대개 2년으로 계약하는데 그렇다면 2021년 계약한 물건들이 올해 만료돼요. 21년만 해도 집값이 고공행진할때죠. 2년이 지난 지금 부동산 시장이 얼어붙었기 때문에 그 어느때보다 깡통전세나 역전세난에 대한 우려가 커지고 있는 겁니다.

🏠 청약 시리즈

#로또확률

[출처: 부동산 114]

📚 '부동산 공제증서'란?

공인중개사를 통해 부동산을 계약할 때 받는 것으로, 공인중개사의 고의 또는 과실로 계약자에게 손해가 발생하였을 경우 한국공인중개사협회나 보증보험회사에서 중개업자 대신 피해금액을 보상해 준다는 증명서

📰 간추린 늬우스

압구정 재건축 특혜?

서울시가 압구정 한강변 아파트 초고층 재건축 사업에 대해 공공기여(기부채납) 비율을 15%에서 10%로 완화한 것과 관련한 특혜 논란에 사실과 다르다고 반박했어요. 과거 서울시가 한강변 초고층 재건축 조건으로 공공기여를 25∼32% 받았고 현재 재건축을 추진하는 한강변이 아닌 다른 아파트들은 15%의 공공기여율이 적용되는데 여기서 압구정은 10%로 또 줄었기 때문이에요.

투자할거야!

직방이 지난달 18일부터 지난 2일까지 앱 이용자 726명을 대상으로 조사한 결과, 20~30대는 재테크와 투자수단으로 부동산을 보유하고 있는 비율이 19.6%로 낮았지만 향후 부동산에 투자 예정이라고 응답한 비율이 54.5%로 절반을 넘어섰어요. 부동산에 투자하고 있는 응답자 가운데 가장 많이 보유한 상품은 '기존 아파트'로 47.5%를 차지했고요.

전세사기 피하는 방법

우선 주변 부동산의 매매가와 전세가 확인하는 게 중요합니다. 만약 매매가와 전세가가 차이가 없는 매물이라면 당연히 계약을 피하는 게 좋아요. 그 다음 해당 부동산의 근저당권이나 전세권 등 집주인의 채무 상태를 확인해야 하고요. 마지막으로 전세 사기 방지의 가장 핵심인 집주인의 세금 체납 사실 확인입니다.

58%가 상승거래?

올해 3, 4월 아파트 거래 1만3242건 중 57.6%의 매매가격이 1, 2월 가격 대비 상승한 것으로 나타났어요. 상승 거래가 가장 많은 곳은 세종시로 3, 4월 거래된 조사 대상 중 77.5%의 평균 실거래가격이 직전 2개월 대비 올랐다는 사실!

안심 집수리 2차 모집

서울시가 반지하 등 저층주거지 밀집지역 내 노후주택 주거환경 개선을 위해 집수리 공사비용 일부를 지원하는 '안심 집수리 보조사업' 2차 대상자를 오는 31일까지 모집해요. 신청 대상은 서울 시내 10년 이상 된 '저층주택' 중 자치구 추천을 받은 중위소득 70% 이하 '주거 취약가구' 및 반지하 주택이에요. 희망 가구는 소재 자치구에 신청서 및 첨부서류를 제출하면 돼요.