[두부레터] 지난 금요일, 무슨 일이 있었나

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💌 2023년 4월 11일 두부레터입니다.

두부의 목표는 부린이가 부중(학생), 부고(등학생)까지 올라가는 거예요. 이번 두부엔 다소 어려울 수 있는 용어가 많이 등장하는데요. 이게 이렇게 쉬웠어? 할 정도로 풀었으니 기대해 주세요😉

💬 지금 핫한 뉴스

나는 지난 금요일에 무슨 일이 일어났는지 알고 있다

지난 금요일(7일)부터 분양권 전매제한이 대폭 풀렸어요. 언뜻 보면 나랑 상관없다고 생각할 수 있으나, 가만히 따져보면 생각보다 꽤 많은 인사이트를 얻을 수 있습니다 💪

전매제한이 뭔데?

'전매'는 다른 사람이 산 것을 다시 사는 것을 말해요. 즉 두부가 얻은 분양권을 일정기간 다시 팔 수 없도록 제한한 것이 전매제한입니다.

왜 만들었냐면 투기를 막기 위함인데요. 대개 새 아파트가 완공되기 전 분양권을 받아요. 그렇게 집주인이 정해지고 건물이 올라가는 데 몇 년이 걸리죠. 그 사이 집값이 뛰면 입주 직전 p를 붙여 분양권을 팔기도 해요. 청약의 본질인, '정말 실거주 목적'을 살리고 투기 수요를 방지하기 위해 '전매제한'을 만든 것이죠.

어떻게 풀렸는데?

모든 집이 전매제한에 걸리는 건 아닙니다. 걸릴만한 몇 가지 요인이 있어요. 1)투기과열지구(현재 기준 강남3구 및 용산구만 해당) 2)조정대상지역 3)분양가상한제 적용주택 등이에요. 얼마나 부동산 열기가 뜨겁냐에 따라, 전매제한이 최대 10년까지 걸려있거든요? 이게 다음과 같이 바뀝니다.

강남·서초·송파·용산구(분양가상한제 적용지역) -> 전매제한 3년
서울 전역이 포함되는 과밀억제권역 -> 1년
그 외 지역 -> 6개월

즉, 청약에 당첨됐다! 그럼 그 시점부터 3년 혹은 1년 내 분양권을 팔 수 있게 됐단 의미예요.

잠깐, 분양가상한제는 뭐지?

전매제한은 이제 좀 이해 가는데 분양가상한제(분상제)는 또 뭥미? 할 수 있어요. 위에 보면 분상제에 전매제한이 걸린다고 했죠?

분양가를 일정 금액 이하로 받으세요~ 라고 만든 것이 분상제입니다. 즉 분양가를 너무 높지 않게 정해서 실거주자들에 안정적으로 주택을 공급하기 위함이죠. 이렇게 분양가가 좀 저렴한만큼 당연히 제약이 더 따릅니다. 위 처럼 전매제한도 걸고 실거주 의무도 걸어요. 분양받고 바로 실거주하기 어려우면 전세를 놓을 수 있잖아요? 그걸 막는거죠.

여기서 중요한 거! 올해들어 규제지역이 강남3구+송파구만 남았죠? 분양가상한제 지역도 바로 강남3구+송파에만 해당됩니다. 그 말인즉슨, 강남3구+송파는 전매제한이 3년으로 풀렸지만 여전히 '실거주 의무'는 남았다는 뜻이죠. 입주 후 2년-5년은 꼭 내가 들어가서 살아야 한다는 건데요. 이것도 없애겠다는 논의가 되고 있지만 아직은... 지켜봐야 해요.

잠깐, 이건 기억하길!

집을 팔 때 양도세 내잖아요? 분양권 매매도 양도세가 붙습니다. 현재 분양권 양도소득세율은 취득 후 1년 내 팔 경우 시세차익의 70%, 2년 내 처분하면 60%예요. 여기에 지방세 10%도 붙어요. 즉, 전매제한 풀렸다고 빨리 판다면 그만큼 양도세도 더 많이 내게 되니 이 부분까지 따져봐야겠죠!

상황 정리 좀 해볼까?

두부가 청약에 당첨됐어요. 입주까지 5년 기다리면 됩니다. 분양받으면 계약금/중도금/잔금을 나눠 내요.

1) 중도금은 꽤 큰 금액이므로 대개 6번에 나눠 내는데요. 원래 12억 넘는 집은 중도금대출이 안 나왔어요. 즉 현금 많은 사람만 청약에 도전할 수 있었는데요. 지난 3월 '12억 넘어도 중도금대출 해줄게요!'로 바뀌었어요. 휴... 두부가 안심하고 15억짜리로 예상되는 분양권을 득템하게 됩니다.

2) 그렇게 어찌어찌 중도금대출도 해결했어요. 5년이란 세월이 흘러 입주를 앞두게 됐어요. 근데 5년이면 많은 일들이 일어나잖아요? 다른 동네에서 살아야 할 것 같아요. 원래라면 몇년간 분양권을 팔 수도 없고 무조건 실거주를 어느정도 해야했는데요. 이제 여러 옵션이 생겼어요. 입주 전 분양권 바로 팔아도 돼요. 만약 팔기가 아깝다면 혹은 잔금 치를 돈이 조금 모자란다면 전세를 놓아도 돼요. (물론 규제지역이 아니란 전제로)

☝️ 그렇다면 앞으로 전세 매물이 더 많아질거란 분석이 나오네요.

📚 '신탁사'란?

자기 재산의 관리나 처분 따위를 특정사에 맡기는 것. 계약금 등이 특정 시공사에 바로 들어가지 않고 신탁 회사에 맡겨져 있다가 공사 완료되면 맡겨진 금액을 전달해주는 역할.

🏠 청약 시리즈

#역세권청년주택

역세권청년주택은 임대주택이에요. 영원한 내집은 아니란 얘기죠. 우선 기본적으로 2년을 살고요, 청년일 경우 재계약 2회 가능하고 신혼부부일 경우 최대 4회까지 재계약 할 수 있어요.

일정이 어떻게 되지?

청년주택이니 힙(?)하게 신청 받아요. 24시간 인터넷 청약만 받습니다. [여기]서 자세히 확인할 수 있고요. 4월부터 접수 및 심사를 거쳐 8월에 당첨자를 발표합니다. 그리고 입주는 9월부터 시작이고요!

'청년안심주택'으로 업그레이드🚀

지금까지 설명한 '역세권청년주택'이 이번 모집을 마지막으로 한 단계 업글됩니다. 이름도 '청년안심주택'으로 바뀌어요. 어떻게 바뀌는지 알아볼게요!

1. 임대료, 관리비 등을 10%p씩 낮춥니다. (주변시세 75~85% 수준)

2. 기존 이름에서 '역세권'이 떨어져 나갔잖아요? 사업대상지를 버스, 환승 등 대중교통 이용이 편리한 간선도로변까지 영역을 확대합니다.

3. 집 평수를 좀 더 넓힙니다. 1인 가구 최소 주거면적을 전용 20㎡→23㎡으로 확대, 빌트인 가구·벽지·장판 등 마감재도 최신 주거트렌드에 맞는 자재를 넣을거예요.

📰 간추린 늬우스

봄이 꿈틀!

봄 이사철을 맞아 학군 수요와 함께 갈아타기 수요가 움직이면서 가격이 크게 떨어진 아파트나 중저가 지역 위주로 전세계약이 이뤄지는 분위기예요. 서울 전세계약이 6만223건으로 지난해 1분기에 근접한 수치를 보였거든요.

안심 집수리 신청

서울시가 주거취약 가구와 반지하 주택을 대상으로 집수리를 지원해요. 최대 1천만원 규모로 공사비의 80%까지 지원하는데요, 건축 10년 이상인 저층주택의 거주민이 대상이에요.

경매 건수 느는 이유

3월 전국 아파트 경매 진행건수가 2450건으로 전월보다 48.3% 증가했어요. 전국 아파트 낙찰률은 29.2%로 전달보다 3.9%p 떨어졌고요. 고금리로 인한 이자부담 및 매매가격 하락세가 이어지면서 경매시장으로 유입되는 아파트가 증가하고 있다는 분석이에요.

경기, 지방은 움츠러드네

전국 아파트 매수심리 회복세가 8주 만에 꺾였어요. 경기와 지방에서 매수심리가 위축되면서 지수가 내렸다는 분석인데요. 서울 아파트 매매수급지수는 71.4로 전주(70.6)보다 상승했어요.

빌라 NO!

지난해 아파트값이 급등하면서 대체재로 꼽히는 빌라(연립·다세대 주택) 시장의 열기가 빠르게 식고 있어요. 특히 전세사기와 깡통전세 여파에 최근 대출 규제가 완화되면서 실수요자들이 아파트로 눈을 돌리면서 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있어요.

두부가 좀 더 촘촘히 만들어지기 위해
님의 한말씀이 필요해요!

두부를 왜 읽나요?

☝️ 지난 두부에는 어떤 의견이!

'경매에 대해 쉽게 설명을 해 주셔서 좋았고,

부동산에 관련 법률이 변함에 대한 간략하게 요약해 주어서 좋았어요.'

'전세가율에 대한 설명이 참 좋았습니다.'

'다 좋았는데 특히 경매시리즈 엄청 좋았습니다!'

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