[두부레터] 서울 키가 쑥쑥

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💌 2023년 7월 4일 두부레터입니다.

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서울 키가 쑥쑥

님. 아파트 1층이 좋아요, 꼭대기층이 좋아요? 투표하면 아마 과반수가 초고층 아파트 탑층을 꼽지 않을까 싶어요. 아래를 내려다보면, 뭔가 성공한 자의 여유...?를 느낄 수 있으니까요.👍

최근 재건축 규제 완화 및 고도제한을 슬슬 풀면서 63빌딩은 레트로가 되어가고 있습니다.

우리가 흔히 말하는 초고층 건물의 정의는 50층 이상부터입니다. 엄청 높잖아요? 그래서 30층마다 한 층을 모두 비우는 피난안전층을 만들어야 해요. 그렇다면 분양 면적이 줄어드는데, 건축사나 입주민 입장에서 좋아할 리 없죠. 비교하자면 3만원짜리를 29900원에 파는 것처럼, 50층 안되게 49층 아파트를 만듭니다. 그럼 ‘준초고층’으로 분류돼 이 규제를 적용받지 않거든요.

무조건 좋은 건 아니라고?

이유없이 잘해줄 땐 의심해봐야 해요. 초고층 허용도 '무조건' 해주는 건 아니거든요. '높게 짓게 해주는 대신 기부채납해!'라는 단서조항이 붙어요. 재건축하는 곳의 일부 땅을 도로·공원 등 공공시설물 형태로 공유하거나, 임대주택을 일부 넣는거죠. 즉 층수를 높이는 대신 공공기여하는 재산도 그만큼 늘어나, 생각보다 조합의 이득이 그리 크지 않다는 변수도 있어요.

이런 건 생각 못했는데! 라는 부분도 있어요. 바로 환경문제인데요. 초고층 아파트를 유지하려면 보통 에너지로는 안된다는 사실! 일반 가구가 일 년 쓸 전기를 초고층 주상복합 아파트에서 석 달 안에 다 써버린다고 해요😨

다들 아시죠? 시그니엘은 창문을 못 연다고 합니다. 그래서 집 안에 공기순환시스템+공기청정기 등을 돌려야하죠. 여기에 통창으로 들어오는 뜨거운 태양 등... 이래저래 냉‧온방 시설에 의존해야 하는데요. 그래서 전기를 많이 잡아먹는거죠.

그래도 두부는 초고층에 살고 싶네요.

🏠 경매 시리즈

#경매유형

경매는 집행 주체에 따라 1)사경매 2)공경매로 나뉘어요. 사경매는 개인이, 공경매는 국가기관이 주체하는 거죠.

공경매도 법원 주체인 법원경매, 한국자산관리공사(캠코) 주체인 공매가 있어요. 지난 시간에 공매를 다뤘죠!

그리고 경매를 진행할 때 '법원의 집행권원' 필요 여부에 따라 1)임의경매 2)강제경매로 나눕니다. 좀 어렵죠? 그래도 스킵은 놉! 두부를 소환해 볼게요.

*집행권원은 아래 용어사전에서 확인

임의경매

두부가 당장 1억이 필요해요. 은행 가서 '내 집을 담보로 1억 대출해줘'라고 합니다. 은행에서 'ok, 대신 매달 원리금 꼬박꼬박 안 갚으면 너네 집 바로 경매로 넘긴다'라며 동의서를 내밀어요. 그렇게 두부와 은행간 딜이 성립되면 은행은 '근저당권'을 설정합니다.

* 근저당권은 두부가 돈을 안 갚을 경우에 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아 둔 은행이 그 담보에 대하여 다른 채권자에 우선 변제 받을 것을 목적으로 하는 권리예요.

그런데 두부가 약속을 안 지켜요. 은행은 빌려준 돈을 회수해야 하니 두부 집을 경매에 넘겨버려요. 집이 낙찰되면 은행이 채권을 회수하는 경매가 '임의경매'입니다. 상호 간 협의된 것이니 휘리릭 진행돼요.

강제경매

두부가 당장 3천이 필요해요. 친구한테 '너 나 믿지? 꼭 갚을테니 3천만 땡겨죠'라며 차용증 쓰고 돈을 빌립니다. 근데 두부가 약속된 기일이 지나도 돈을 안 갚아요. 열받은 친구가 두부의 부동산이나 자동차 등 현금화할 수 있는 재산에 가압류를 신청해요. 그리고 차용증과 그동안 보낸 독촉문자 등을 증거로 법원에 소송을 제기합니다. 법원이 두부가 잘못했는지 안했는지 판결하고, 결과에 따라 두부 재산에 대한 경매를 진행하는 것이 '강제경매'입니다.

딱 봐도 내용이 길죠? 차용증 쓰고 돈 갚으라고 독촉(+스트레스)도 해야하고 이런 것들을 내가 직접 증거로 내밀어 판결문을 받아야 해요.

📚 '집행권원'이란?

국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고, 집행력이 부여된 공정증서, 판결문, 이행권고결정문, 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증 등이 해당한다.

📰 간추린 늬우스

서울 평균 전세가 6억선?

서울 가구당 평균 전세가격이 최고점 대비 8300만원 가까이 빠지며 6억원 선에 근접한 것으로 나타났어요. 9억원 중반대였던 송파 평균 전셋값은 7억원대까지 내려왔고요. 이대로 가다가는 서울 평균 전셋값이 올 하반기 중 5억원대로 내려앉을 가능성이 나타나요.

여전히 부담!

주택가격이 떨어진 데다 주택담보대출 금리 역시 정점을 찍고 내려가면서 전국 주택구입부담지수가 2분기 연속 내림세를 보였어요. 그러나 서울은 여전히 중간소득 가구가 지역의 중간가격 주택을 구입할 경우 소득의 40% 이상을 주택담보대출 원리금 상환으로 부담해야 하는 것으로 나타났어요.