[두부레터] 지금 주목할 2가지(*이벤트있음)

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💌 2023년 6월 27일 두부레터입니다.

오늘 두부 '도서 이벤트' 있습니다. 뜨거운 관심 기다릴게요 😉

💬 지금 핫한 뉴스

지금 이 2개를 지켜봐야 하는 이유

부동산 전문가 100명한테 물었어요. '하반기 유망한 부동산 상품은?'

1위가 재건축 추진 단지, 2위가 공공분양, 3위가 5살 이내 새 아파트 순으로 꼽혔어요. 그래서 오늘 두부는 👉재건축 추진 예정인 곳은? 앞으로 찾아올 새 아파트는? 이 2개를 담아볼게요.

중랑천 따라 3900가구가 넘는 엄청난 대단지예요. 그리고 옆에 광운대역이 있는데 여기 호재가 살짝 보입니다. 인근에 최고 49층 규모 주상복합 건물을 짓는 광운대 역세권 개발 사업, GTX-C노선이 2028년 개통을 목표로 추진되고 있는데 이거 타면 월계동에서 서울 강남구 삼성동까지 약 8분이 걸릴 예정이에요. 여기에 중랑천 옆으로 동부간선도로가 지하화된다고 하니 소음공해 걱정까지 사라지네요. 아, 미미삼에 끼진 않지만 삼호3차 옆 삼호4차도 재건축 확정입니다.

여기 곧 옵니다!

재건축 추진 예정인 곳을 봤으니, 이제 올해 쏟아질 '새 아파트 입주 물량'을 알아볼게요. 재건축 단지를 '투자 관점'으로 봤다면 입주 물량은 청약 관점'으로 보면 되겠어요.

올해 전국 공급예정인 신축 아파트 입주 물량은 10만4981가구예요. 주택시장 상승기였던 2020년 전후로 사업계획승인이나 분양이 크게 늘어난 영향이에요.

그런데 서울과 지방으로 나눠보면, 서울 아파트 입주 물량(임대 포함 총 2만6499가구)은 평균 대비 적어지고 있어요. 내년엔 반 정도로 더 줄어들 전망이고요.

지방은 대개 빈 땅에 새로 짓는다면 서울은 보통 재개발, 재건축으로 새 아파트를 지어요. 위에서도 얘기했듯, 지금에서야 재건축 규제가 좀 풀린거지 2~3년 전만 해도 팍팍했으니 정비사업이 활성화되지 않았던 거죠. 그때 짓지 못해서 지금 공급 물량이 그만큼 적어진 거예요.

근데 올해 들어 더 심각해졌어요. 고금리와 러시아·우크라이나 전쟁 등으로 금융비용, 인건비, 원자재 가격이 모두 뛰니 건설사에서 '우리가 재건축할게!'라고 손 드는 곳이 없어요. 그래서 올해 1~4월 서울의 주택 착공 실적이 작년보다 60%나 급감했어요. 그렇다는 건, 앞으로 2~3년 뒤 공급물량이 더 줄어든다는 거겠죠.

지금부터 잘 계산해 볼게요. 향후 몇 년간 공급물량은 줄텐데 새 아파트에 대한 수요는 올라간다고 했죠? 그렇다면 지금 나오는 청약 매물에 사람들이 몰릴 거예요. '지금이 가장 싸다'는 계산이 나오거든요. 일명 서울 알짜 단지에 몰리면서 가격 불균등이 일어날 거란 분석이에요.

📚 '도심공공주택 복합사업'이란?

역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 기존 민간사업으로는 개발이 어려워 저이용, 노후화되고 있는 지역에 대한 신 개발모델로, 공공이 지구지정을 통해 부지 확보, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업.

🏠 청약 시리즈

#46.5점

청약은 추첨제도 있지만 기본적으로 '점수'로 뽑습니다. 청통을 만들었다면 전략적으로 점수를 쌓아야 하는데요, 청약 가점은 84점 만점으로 무주택 기간(최고 32점)과 부양가족(35점), 청약통장 가입 기간(17점) 등으로 구성돼요.

올해 들어 이달까지 청약을 진행한 서울 아파트의 평균 최저 당첨 가점(feat. 커트라인)은 46.5점이에요. 작년 하반기보다 9.2점 올랐네요. 그렇다는 건 청약 경쟁률이 높아졌다는 의미겠죠.

그럼 46점은 어떻게 해야 받을 수 있을까요?

부양가족 2명(15점) + 무주택 기간 만 10년 이상∼11년 미만(22점) + 청약통장 가입 기간 만 7년 이상∼8년 미만(9점) 이에요. 님! 도전해 볼 수 있나요?

[출처: 부동산114]

혹시 관심있다면 일정을 잘 확인해 보시고요, 추가설명 하나만 해볼게요.

토지임대부주택은 무엇?

28일에 접수받는 고덕강일3단지 2차 사전예약은 '토지임대부주택'이에요. 이게 뭐냐면요,

땅은 나라 것, 건축물은 두부 것! 이렇게 나눠갖는 거예요. 청약에 당첨돼도 두부가 갖는 건 건축물뿐, 땅은 일정기간 빌려쓰기 때문에 '반쪽아파트'라고 불려요. 즉, 분양가는 시세 대비 반값이지만 토지에 대한 임대료를 따로 내야합니다.

온전히 내것이라고 하기엔 뭔가 찝찝하지만, 그래도 소액의 임차료를 내면서 40년 거주할 수 있고, 재계약한다면 최장 80년까지 거주할 수 있어요.

고덕강일 3단지 전용면적 49㎡의 추정분양가는 약 3억1400만원, 추정 토지임대료는 월 35만원이고, 사전청약이기 때문에 본청약 공고 시 가격이 다시 결정됩니다.

청약시리즈

📰 간추린 늬우스

하반기가 더 걱정

전문가들은 올해 하반기부터 내년 초까지 역전세난이 더 심화할 것으로 우려하고 있어요. 정부가 특정기간의 임대차 계약에 대해서만 '전세금 반환용' 대출규제를 완화하는 방안을 검토하고 있는데요, 그러나 '갭투자'에 나섰거나, 대폭 올려받은 전세보증금을 다른 투기나 호화생활에 활용한 집주인까지도 구제받을 수 있다는 점에선 우려의 목소리가 높아요.

더이상 꼼수는 놉!

서울 아파트 입주권을 노리고 재건축 단지 상가 지분을 잘게 쪼개는 투기 행위에 제동이 걸릴 전망이에요. 도시 및 주거환경 정비법 일부개정법률안을 대표 발의했는데요, 권리산정일 이후 지분 분할로 집합건축물의 소유자가 늘어나는 경우 입주권 취득을 제한하도록 하는 내용을 담겨있어요.

1호는 언제쯤?

도심공공주택 복합사업이 저조한 사업성과 주민의 반발로 표류하고 있어요. 공공이 참여해 각종 인센티브를 주고 사업절차는 앞당겨 도심 낙후지역의 주택공급을 촉진하는 게 핵심이지만, 도입된 지 2년이 지나도록 전국 후보지 중 지구지정을 마친 곳은 15%에 불과해요. 집값 하락과 공사비 상승 등으로 사업성이 낮아진 데다 땅주인 등의 반발이 거세기 때문입니다.