💌 2023년 6월 20일 두부레터입니다.

지난 두부 중 '임대인한테만 DSR을 완화해주겠다' 기사에 대한 찬반 의견을 받았어요. 

'가계부채가 심각한 이때, 주택 갭투자를 부치기는 정책'

'현 상황에서 정부가 할 수 있는 가장 합리적인 선택'

'임차인 피해를 줄이는 임시 대책'

'역차별 가능성 있음'

이렇게 다양한 의견을 주셨어요. 오늘도 두부에 대한 님의 생각을 기다릴게요😉

💬 지금 핫한 뉴스

2년 새 무슨 일이 있었길래

님! 수도권 아파트 전셋값 최고점 시기가 언제였는지 아세요? 2021년 6월쯤이에요. 전세 계약은 대개 2년이니, 올해 하반기면 재계약 시기가 돌아와요. 그래서 가장 걱정되는 것이 바로 '역전세난'입니다. 

무슨 걱정이지?

2021년 전세 보증금이 지금보다 약 1억 원 높았다고 해요. 2년 새 부동산 시장이 휘청한 건데요.

👉 두부가 전세 2억 끼고 5억짜리 집을 산 경우(갭투자), 계약만료 후 뉴 세입자에 2억을 받아 기존 세입자에 돌려줘야 하는데 지금 전세가 1억으로 떨어졌다면, 두부가 1억을 만들어서 돌려줘야 해요. 갑자기 1억이 어디서 나죠? 이것이 역전세난입니다.

그렇게 계약만료 시점이 올해 하반기가 되는 건데요. 역전세 가능성이 높은 물량이 어느정도 될까요?

2021년 6월부터 1년간 수도권(서울·경기·인천) 아파트 전세 계약이 약 42만 건이에요. 이 중 신규 전세 계약은 47.1%, 갱신계약은 52.9%예요. 2년 살고 재계약하는 경우가 살짝 더 많았던 거죠.

여기서 역전세난을 걱정해야 할 것이 바로 신규 계약 건이에요. 왜냐면 갱신계약할 때 *계약갱신청구권을 사용했다면 직전 계약금에서 5%까지밖에 못 올려요. 그렇다면 2019년 가격이랑 비슷하니 지금과 크게 차이 나지 않아요. 

그래서 2021년 신규 계약한 전세가 문제인 건데요. 서울/경기/인천을 분석해 보니, 재계약보다 신규 계약이 더 많은 곳이 '인천'으로 나타났어요. 

그건 무슨 의미?

 

역전세난이 되면 집주인 셈법은 복잡해집니다. 올해 집주인들이 전세보증금 반환 목적으로 새로 받은 대출 규모가 이미 4조 6천억 원을 넘어섰을 정도예요. 

보증금을 돌려주지 못하면 집을 급매로 내놓거나 혹은 경매로 넘어가기도 해요. 그래서 올 하반기 급매물이 쏟아질 거란 분석이 나오는 거예요. 그렇다는 건, 현재 서울 중심으로 '집값 반등세' 관련 기사가 쏟아지는데, 이것이 또 한풀 꺾일 거란 예측이죠.

급매 물건이 쌓이면 경쟁적으로 가격을 내리는 '패닉셀'이 나타날 수 있어요. 내 보증금 내놔라 지금 못준다 이런 반환 소송도 증가할거예요 이런 것들이 집값 하락으로 이어질 수 있어요.

잠깐! 2년 전과 비교 시 전셋값이 얼마나 하락했는지 궁금하죠?

서울은 다른데?

'그건 숫자를 기반으로 한 예측일뿐 여전히 서울은 다르다'란 주장도 나와요. 왜냐면 서울 아파트 매매 시장에서는 오히려 급매물이 사라지는 분위기거든요. 지난 5월 서울 아파트 거래에서 직전 거래가보다 높은 가격에 계약된 상승 거래의 비중은 46.1%나 돼요. 

아무래도 이사비, 중개보수, 대출이자 등 전셋집 이동에 드는 비용이 만만치 않기 때문에 좀 더 높은 가격을 지불하고라도 갱신계약을 체결하는 사례가 많을 거란 의견이 나오네요. 

📚 '계약갱신청구권'이란?

임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어남.

🏠 경매 시리즈

#공매

경매도 어려운데 '공매'는 뭔가요?

궁금하셨다면 오늘 두부에서 포인트만 짚어드릴게요. 부동산 투자의 세계가 몽골 대지만큼 광활하다는 것을 알게 될 겁니다.😉

국가 주도의 경매

집이 경매로 나와 입찰하는 행위에선 비슷하나 경매/공매는 약간의 차이가 있습니다. 경매는 민사집행법을 따르고 공매는 공공기관 주체로 시행됩니다. 그래서 대부분 국세징수법을 따라 처분되는 부동산이에요. 기사 하나를 볼게요.

[출처: 뉴스핌]

공매는 '온비드'라는 홈페이지에서 입찰을 합니다. 경매처럼 관할법원 현장을 직접 갈 필요가 없어요. 클릭 한 방으로 되죠.

세무서 및 지방자치단체 등 공공기관이 국세, 지방세 등의 체납세액 징수를 위해 압류한 부동산을 캠코에서 매각해요. 이번에 진행되는 규모가 55억 원 규모의 압류재산 57건이네요. 참 많죠?

내가 명도해야 해?

부동산 경매를 어렵다고 느끼게 만드는 것 중 하나가 '명도'예요. 아주 쉽게 말해, A아파트를 낙찰받으면 현재 살고 있는 사람을 나가라고 하는 행위죠. 그런데 알고 보면 그렇게 부담가질 필요 없어요. 

우선 부동산 경매를 시행하는 곳이 법원인데요(위에서 경매하려면 관할법원에 가야한다고 했죠?) 법원이 돈 받을 사람을 대신해 부동산 담보 물건을 처리해 주고, 돈을 받아야 할 사람에게 돌려줍니다. 그리고 '인도명령 제도'가 있어요. 혹여 못 나간다고 버티는 사람이 있다면 법원이 강제집행을 통해 대항력이 없거나 권원이 없는 점유자를 내보낼 수 있는 제도죠.
 

그런데 '공매'는 인도명령 제도가 없어요. 낙찰자가 알아서 거주자를 내보내야 해요. 공매는 대부분 세금 체납으로 압류된 재산을 강제로 처분하는 절차라고 했죠? 세금 징수를 위해 재산을 처분할 순 있지만 그걸로 끝! 체납자를 강제로 내보낼 수 있는 법률은 없거든요.

그래서 만약 골치 아픈 체납자를 만난다면 개별 소송이나 합의를 통해 명도를 해야하기 때문에 초보자들엔 난관일 수 있어요.

입찰보증금 10%

경매/공매 입찰 시 보증금을 내야 해요. 부동산 계약금같은 개념인데요. 그게 얼마인지가 조금 다릅니다.

경매는 최저 매각가의 10%입니다. 이걸 어떻게 아냐고요? 경매 사이트에서 물건상세검색을 하면 다 나와요. 처음 올라온 물건의 경우 최저 매각가는 감정평가액이 됩니다. 그런데 한번 유찰되면 최초 경매에서 나온 최저금액이 되는 거죠.

[출처: 법원경매정보 사이트]

위의 경우 13억 6800만 원이 최저가이니 여기서 10% 약 1억 3천만 원을 입찰 시 보증금으로 내야 하는 거예요.

그런데 공매는 '입찰가'의 10%가 보증금이에요. 내가 입찰할 때 3억을 써낸다면 3천만 원을 보증금으로 준비해야 한다는 거죠.

📰 간추린 늬우스

1년 내 만기 보증금이 300조원?

향후 1년간 전국에서 전세 계약이 만료되는 보증금 규모가 역대 최대인 300조 원에 달할 것이란 조사 결과가 나왔어요. 2년 전에 비해 여전히 10% 이상 낮기 때문에 올 하반기부터 집주인이 후속 세입자에게 받는 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 온전히 돌려주지 못하는 ‘역전세난’이 가시화할 것이란 우려가 커지고 있어요.

상가, 오피스텔도 꽁꽁

실거주 수요가 많은 아파트와 달리 상업용 부동산은 임대 소득을 올릴 목적으로 투자하는 사람이 많기 때문에, 최근 고금리와 경기 침체의 영향으로 여전히 ‘거래 절벽’에 갇혀 있는 것으로 나타났어요.

수시로 전환할게요

서울시가 공공재개발 사업 후보지 선정을 연 1회에서 수시로 전환하기로 했어요. 노후 주거지 개선 속도를 올리기 위해 모아타운·신속통합기획 후보지 선정을 수시로 전환한 데 이어 공공재개발 사업 후보지도 수시로 신청받아 선정하기로 한 거예요.

광고 및 협업 문의는 morning@homedubu.com 로 해주세요!

두부레터 받아보던 이메일 주소를 변경하고 싶다면 [클릭]

DuBu Co., Ltd.

서울 강남구 봉은사로 317

수신거부