[두부레터] 예상은 했지만...

💌 2023년 6월 13일 두부레터입니다.

두부는 쉬는 날 쉬어요😎 지난 한 주 기다려준 님을 위해 오늘은 더 알찬 소식을 담았으니 기대해 주세요!

💬 지금 핫한 뉴스(1)

예상은 했지만...

지난 5월 초 토허가(토지거래허가구역)를 다루면서 '송파구 잠실동, 강남구 삼성·청담·대치동'의 토허가 연장 여부가 6월에 결정될 거라고 했죠. 그 결정이 '1년 더 연장'으로 났네요. 해당지역 주민들의 반발이 거셉니다.

[출처: 한국경제]

왜 자꾸 연장해?

토허가 지정하는 것이 투기와 집값 상승을 막겠다는 거예요. 근데 강남구는 이미 집값이 높죠? 요즘과 같이 집값 하락 시기에도 저곳은 계속 꿈틀하고 있거든요.

6월 1주 기준 송파구와 강남구 아파트 매매가격은 각각 0.30%, 0.20% 상승했어요. 송파구는 5주, 강남구는 6주 연속 상승이에요.

여기에 앞으로의 호재도 보여요. 국제교류복합지구 관련 대규모 개발과 영동대로 복합개발사업 추진이 있어요. 기대심리로 인한 집값 상승을 사전에 차단하기 위한 조치라는 분석이에요.

가만 안 있습니다

🎈풍선효과란 말이 나와요. 대치·삼성·청담동, 송파구 잠실동엔 '실거주'만 하라고 묶어놓으니 오히려 그 옆동네가 튀는 거예요. 가락동이나 도곡동, 반포 등이 해당되는데요. 실제 반포 ‘아크로리버파크’ 전용면적 84㎡이 2020년 대비 43.6% 올라 43억1000만원에 매매됐고요. 대치동 옆 도곡동 ‘상지리츠빌카일룸’ 전용 210㎡가 지난달 역대 최고가인 65억원에 거래됐어요. (가격실화😱)

그래서 토허가로 묶인 지역 주민들의 주장은 '재산권 침해'라는 거예요.

'국제교류복합지구가 호재라고? 이미 한참 전에 발표돼 집값 오를대로 오른게 언젠데 왜 계속 들먹여?'

'갭투자가 차단된다면, 전세입자 먼저 들인 후 나중에 돈 모아서 실거주로 바꿀 수 있는 기회마저 없어지는 거잖아!'

'왜 내 집을 사고파는데 보고해야하냐' 등의 주장이에요.

반면, 지금 부동산 시장 살리겠다고 이런저런 규제 완화하고 있는데 그러잖아도 비싼 동네 규제까지 풀면 투기수요 자극하는 건 한방이라는 의견도 있어요.

📚 '목적세'란?

지방세의 하나로 어떤 특징의 경비에 충당할 목적으로 그 사업에서 이익을 얻은 사람에게 부과하는 세금

💬 지금 핫한 뉴스(2)

DSR 완화, 어떻게 생각하시나요?

집값이 계속 떨어지자 '역전세난'이 벌어지고 있어요. 전셋값이 직전 보증금보다 하락하는 현상인데요. 이게 왜 심각하냐면,

👉 두부가 2년 전세 살고 나가려고 해요. 내 보증금 2억 돌려달라고 하는데 집주인은 뉴 세입자 받아서 돌려줄게 라고 해요. 근데 2년 새 전세가 떨어져 1.5억이 됐어요. 5천이 모자라니 두부에 돌려줄 수 없는 상황이 되는 거예요.

이런 궁금증 생길 수 있어요. 2억 받은 거 그대로 돌려주면 되는 거 아니야? 라고요. 근데 집주인이 전세끼고 매매한 '갭투자'일 경우면 얘기가 달라져요. 5억짜리 아파트 살 때 2억 전세 끼고 내 돈 3억만 들인 게 갭투자인데요, 새로운 세입자를 받아야 두부한테 2억을 줄 수 있으니까요.👈

그러자 정부에서 전세보증금 반환 지원을 위한 총부채원리금상환비율(DSR) 일부 완화를 할까? 라는 계획을 세우고 있어요. 이에 대한 의견이 엇갈립니다.

DSR 다시 짚자!

이제 좀 익숙해질만 한데... 여전히 아리송한 용어죠. 대출받을 때 잊지 말아야 할 형제가 있어요. DSR과 DTI입니다.

DSR이나 DTI는 '갚을 능력 되는만큼만 빌려줄게'예요. 둘 중에 좀 더 빡센 것이 DSR이고요.

☝️ DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio) : 내 모든 빚의 연간 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율

여기서 내 모든 빚이란, 주담대뿐 아니라 신용대출, 자동차할부 등 돈 빌린 모든 걸 말해요. 단, 전세대출 및 중도금대출 등은 제외. 중요한 건 원리금인데요. 연간 갚아야 할 원금과 이자의 총합을 기준으로 하죠.

현재 총 가계대출이 1억 초과할 시 DSR 40% 규제가 들어갑니다. 두부 소득이 1억이고 금융부채의 원리금 상환액이 4000만원이면 두부의 DSR은 40%인거죠.

☝️ DTI는 조금 여유롭습니다. 모든 부채의 원리금이 아닌, ‘주담대만 원리금+기타 대출의 연간 이자 상환액’을 봅니다. 즉, 기타대출액에서 원금은 빠지고 이자만 들어가는 거죠.

사실 AtoZ 다 이해할 필요 없잖아요? 여기서 계산기 두들기면 됩니다. [계산하기]

역전세와 DSR은 무슨 관계?

DSR은 쉽게 말해 '갚을 능력 만큼만 빌려준다'라고 했죠? 역전세난이 되면 집주인이 보증금 돌려줄 상황이 못될 경우 집이 경매로 넘어갈 수도, 그럼 세입자도 피해보는 악순환이 되니 '임대인한테만 DSR을 좀 더 풀어줘 대출을 많이 해줄까?'란 계획이 나온 거예요.

그럼 지금 역전세난이 얼마나 심할까요?

'역전세 위험가구’ 비중이 작년 1월 25.9%에서 올해 4월 52.4%로 약 2배나 증가했어요. 서울 아파트 전세 중위가격이 최고가를 기록한 게 2021년 9월인데요. 이때 전세는 6억2680만원이에요. 올해 4월에만 4억원대로 떨어졌어요. 전세는 대개 2년이잖아요? 그럼 9월이 되면 역전세난이 더 심화될거란 우려예요.

그래서 정부가 전세금 반환 목적에 한해 DSR 규제를 조금 완화하는 방안을 늦어도 7월부터 시행하는 방안을 검토한다고 한건데요. 단, 일반대출에 대한 DSR 규제는 완화할 생각이 추호도 없다고 못박았어요.

갭투자 부추기는거야?

그러자 여러 의견이 나오고 있어요.

🙅‍♀️ 무분별하게 갭투자 한 사람들한테 오히려 갭투자 자금을 더 주는거 아닌가?

🙅‍♀️ 이건 세입자 돌려막기다! 지금 있는 세입자 '두부'한테는 추가 대출받아 어찌어찌 보증금 돌려준다 쳐. 그럼 new 세입자는? 집주인이 돈을 돌려줄 능력이 안되는데 들어가는 거 아닌가? 전셋값이 더 하락할 수도 있는데 그땐 어떡하라고??

🙅‍♀️ 대출 많이 낀 집에 세입자가 들어오려고 할까? 그럼 전세가를 더 낮출 수밖에 없는데 전세가 하락이면 집값은 더 떨어질 것이다.

🏠 청약 시리즈

6월은 사전청약의 달

접수 일정이 궁금해요!

특별공급은 `23.06.19(월) 10:00~`23.06.20(화) 17:00
일반공급은 `23.06.21(수) 10:00~`23.06.22(목) 17:00
대망의 당첨자 발표는 `23.07.05(수) 14:00

* 본청약은 '24.09.15 경으로 예정

잠깐! 특공과 일반의 차이는? 공통사항은 딱 하나! 무주택세대구성원이어야 해요.

특별공급: 다자녀, 신혼부부, 생애최초, 노부모부양
일반공급: 1순위(청통 가입 1년 경과, 12회 이상 납입)

여기서 중요한 것은?

신혼부부, 생애최초, 노부모부양 및 일반공급에서 동일 순위가 많이 나온다면, 사전청약 공고일(6/9) 현재 서울 거주자를 우선적으로 선발합니다.

단, 다자녀 특공의 경우 서울 거주자 50%, 인천광역시, 경기도 거주자를 50%씩 선발해요.

분양가가 얼만데?

네, 가장 중요하죠. 현재로서는 전용 59㎡ 단일평형으로 약 8억7천만원으로 잡혔네요. 근데 본 청약 시점에 부동산 시세에 따라 달라질 수 있어요.

이번 히든카드는?

특별공급 물량이 176가구, 일반공급이 79가구예요. 일반공급 물량 중 15가구는 추첨제로 배정됩니다. 서울에 거주하는 무주택자이면서 청통에 가입했으며 소득이 3인 이하·650만9452원을 충족하면 신청 가능해요. 일명 뺑뺑이로 뽑는거죠.

모집공고 확인

📰 간추린 늬우스

역전세가 이렇게나?

올해 상반기 전세 계약을 맺은 서울 아파트의 54%에서 2년 전보다 전셋값이 하락한 것으로 나타났어요. 이로써 집주인은 세입자에게 2년 전에 받은 보증금에서 평균 1억원을 차액으로 내줬으며, 올해 하반기에는 전셋값이 지금 수준을 유지해도 3천만원 더 많은 1억3천만원가량의 보증금을 반환해야 할 것으로 예측돼요.

집값 띄우기 NO!

7월부터 실거래가 공개 시스템의 아파트 정보에서 매매 완료 사실을 확인할 수 있도록 등기 여부를 시범적으로 공개합니다. 현재 가격과 평형, 층수, 거래 유형, 계약일만 공개되기 때문에 이런 허점을 이용해 특정 아파트를 최고가에 허위 계약한 후, 주변 아파트 값이 오르면 거래를 취소하는 거래가 있었거든요.

오피스텔은 왜...

올해 들어 5월까지 전국 오피스텔 청약 경쟁률은 4대 1 수준이에요. 2021년 4.8대 1, 2022년 13.8대 1을 기록한 것과 비교하면 가장 낮은 수치죠. 고금리 여파로 부동산시장 전반이 침체된 데다 오피스텔을 둘러싼 주택 수 산정 논란이 해소되지 않은 탓이 크다는 분석이에요.