[두부레터] 신고 안하면 100만원

💌 2023년 5월 16일 두부레터입니다.

원래 두부는 '핫한 뉴스', '알쓸부팁', '청약/경매 시리즈', '늬우스' 이렇게 4개 코너로 운영되는데요. 앞으로 알쓸부팁은 정말 유용한 팁이 있을 경우에만 진행할게요!

'재미재미'님이 두부를 읽다보니 자연스럽게 부동산에 관심을 갖고 투자까지 공부하게 된다는 피드백을 주셨어요. 엄청 보람있네요😁 님. 주변에 두부를 널리널리 알려주세요~

💬 지금 핫한 뉴스

신고 안하면 100만원

오는 6월 1일부터 '전월세신고제'가 정식 시행됩니다. 임대차3법 중 마지막 퍼즐인데요, 2021년 시작됐지만 새로운 제도에 적응기간을 줘야 한다며 2년간 계도기간이 이어져온 거예요. 그럼 6월부터 무엇이 달라질까요?

전월세신고제란?

보증금이 6천만원을 넘거나 월세가 30만원을 초과하는 전월세계약의 경우, 계약 일로부터 30일 이내에 임대인&임차인이 의무적으로 계약 내용을 신고하도록 한 제도예요.

단, 경기도 외 도(道) 지역의 군(郡)은 신고 지역에서 빠지고요. 고시원 같은 비주택, 기숙사와 제주 한 달 살이 숙소 같은 단기 계약도 신고 의무가 없어요.

갑자기 튀어나온 제도는 아니고요. 님도 기억하시겠지만, 2020년 7월에 '임대차 3법'이란 게 생겼어요. 계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제 = 이렇게 트리오를 말해요.

계약갱신청구권은 기본 2년 계약에 2년 연장을 한 번 더 외칠 수 있는 티켓이에요. 세입자의 주거 안정을 위해 만든거죠.

전월세상한제는 2년 연장 티켓을 사용한 경우, 집주인이 직전 계약 임대료의 5%까지만 올리도록 한 제도예요. 터무니없이 보증금을 올려버리면 티켓을 쓰나마나겠죠?

자, 트리오의 마지막 퍼즐이 바로 '전월세신고제'입니다. 임대차3법이 생기고 1년 뒤 2021년 6월부터 신고제가 시행됐는데요. 그때부터 지금까지 쭉 적응기간(계도기간)이었어요. 즉 안 지켜도 그만이었으나 이제 6월 1일부터는 안 지키면 과태료가 부과됩니다.

어떻게 지켜야 하지?

전세나 월세 계약을 했다면 30일 내로 주민센터 방문 혹은 [여기]에서 반드시 신고해야 해요. 만약 정부24에서 전입신고를 하면 임대차 신고 메뉴로 연결, 임대차 계약서를 등록하는 것으로 신고 처리가 된답니다.

집주인과 세입자가 함께 신고해야 하지만 번거로울 수 있잖아요? 둘 중 한 명이 공동 서명된 임대차 계약서를 제출해도 ok예요.

6월 1일부터 신고 안하면 큰~일나요. 미신고 기간과 계약금액에 비례해 4만원~최대 100만원까지 과태료가 부과되거든요. 혹시 허위로 신고했다면 무조건 100만원 내야합니다.

근데 신고를 왜 해야하지?

집을 사고 파는 매매의 경우 거래신고가 의무지만 임대차시장은 '의무'가 아니었어요. 그러다보니 지금 전/월세 시장 흐름은 어떤가~를 파악하기에 좀 힘들었죠. 전월세신고제는 이런 부동산 시장의 투명성을 높이기 위해 도입된 건데요. 크게 보면 임대차3법 자체가 세입자를 좀 더 우선시하는 제도라고 볼 수 있어요.

그렇다면 집주인 입장에서 전월세신고는 조금 꺼려지겠죠? 내 소득을 까발리는 거니까요. 현재 연 2천만원이 넘는 주택 임대 소득은 종합소득세 과세 대상이에요. 그 이하는 15.4%의 낮은 세율로 분리과세가 가능하고요. 즉 신고가 의무가 아닐 때는 보증금이나 월세 소득을 조금 낮춰 신고해 세금을 아껴왔던 겁니다.

변수가...

이제 그렇게 못해요. 정확히 신고해야 하고, 그렇다면 종합소득세 더 많이 낼 수 있어요. 빈틈없이 완벽한 제도는 없잖아요? 그래서 꼼수를 쓰기 시작합니다. 월세를 낮추고 대신 관리비를 더 높이는 거죠.

28㎡짜리 A 원룸: 보증금 3000만원 / 월세 30만원. 그런데 관리비가 33만원. 월세보다 높네요😲

면적 24㎡ B 원룸: 보증금 3000만원 /월세 65만원. 관리비가 7만원.

-> 딱 봐도 A와 B 컨디션은 동일한데, A의 경우 월세를 낮추고 관리비를 거의 5배로 높였네요. 월세 30만원까지는 신고 의무가 아니니 집주인의 꼼수입니다.

이렇게 집주인은 세금을 줄일 수 있지만 오히려 세입자는 피해를 보게돼요. 총 주거비가 동일한 상황에서 월세액이 줄고 관리비가 늘면 소득공제를 통해 돌려받을 수 있는 금액은 더 줄어들기 때문이죠.

꼼수를 가만 볼 수 없겠죠! 50가구 미만의 공동주택에도 관리비 세부내역을 표준화해 공개하는 방안을 추진 중이라고 하니 지켜봐야겠어요.

Q&A

🙄임대차 계약기간 중 집주인이 딴 사람에게 집을 팔아 집주인이 바뀌면 임대차 신고를 새로 해야 하는지?

☝️ 세입자 입장에서 별도의 임대차 계약을 체결한 것이 아니므로 신고 안해도 됨.

하나 더! 계약기간 만료 시점에 묵시적 갱신이 되거나, 임대료 변동 없이 갱신 된 계약서를 작성하는 경우에도 신고 안해도 됨.

🏠 경매 시리즈

#실거주의무NO

[출처: 아시아경제]

재건축 조합원도?

투기과열지구 내 재건축 단지에서는 조합설립인가 이후 부동산을 양도받더라도 조합원 지위를 승계하지 못해요. 지금 규제지역이 강남3구+용산구만 남았으니 이 지역에선 조합원 지위 승계가 안되는거죠.

조합원 지위란 아주 심플하게 말해, 내가 살던 집이 재건축/재개발에 들어갈 경우 조합원 자격을 얻게되는 건데요. 일반분양보다 저렴하게 분양받으니 시세차익을 얻는 등의 메리트가 있어요.

투기과열지구에선 당연히 투기를 막기 위한 이런저런 제재를 가하므로, 메리트가 있는 조합원 지위 승계도 막고 있어요.

그런데 경매를 통하면 가능해져요. 물론 다 그런건 아니고 기준이 있는데요.

👉 두부가 금융기관(우리가 잘 아는 기업은행, 국민은행 등)에 대한 채무를 다하지 못해 살고 있던 은마아파트가 경매로 넘어갔어요. 투기과열지구라 해도 이럴 경우 A씨가 경매에서 낙찰하면 조합원 지위가 양도됩니다.

만약 두부가 대부업체에 대한 채무를 다하지 못해 은마아파트가 경매로 넘어갔다면? 대부업체는 국가나 지방자치단체 혹은 시행령이 정한 금융기관이 아니기 때문에 경매를 통한다해도 조합원 지위 승계가 불가능합니다.

그렇기 때문에 경매에선 이런 항목들을 꼼꼼히 살펴봐야 한답니다.

📚 '시행사 vs. 시공사'란?

시행사는 모든 공사의 전 과정을 책임 맡아 관리하는 회사. 시공사는 시행사로부터 발주받아 단순 공사만을 담당하는 곳.

📰 간추린 늬우스

관리비를 2배 올린다고?

원룸, 오피스텔 중심으로 집주인이 관리비를 올리는 일이 잇따르고 있어요. 다음 달부터 전월세신고제가 정식 시행되기에 앞서 관리비만 올리는 꼼수가 급증하고 있다는 분석이에요. 현행법상 100가구 이상 공동주택은 관리비내역을 공개해야 하는데요, 정부는 지난해 50가구로 기준을 낮추겠다 했지만, 그보다 작은 소형 주택은 여전히 사각지대에 있습니다.

토지거래허가구역 풀어달라!

강남구가 대치·삼성·청담동 일대 9.2㎢에 지정된 토지거래허가구역 지정기간 만료일이 도래함에 따라 15일 서울시에 규제 해제의견을 제출할 거래요. 이곳은 국제교류복합지구 및 인근 지역 부동산 투기 수요를 억제하기 위해 2020년 6월 23일 토지거래허가구역으로 지정됐는데요, 이후 두 차례 연장돼 오는 22일 지정기간 만료를 앞두고 서울시 심의가 이뤄질 예정이에요.

빌라 전세 불안해, 집주인 될래

부동산 시장 침체에도 소형 오피스텔에 대한 수요가 꾸준해요. 최근 전세사기 우려 등으로 인한 빌라 전세와 오피스텔 전세 수요까지 흡수한다는 분석인데요. 지난해 전국 20㎡이하 초소형 오피스텔 거래는 2021년 대비 12% 늘었어요.

근생빌라를 아시나요?

최근 ‘깡통전세’ 주택 문제로 보증금을 돌려받지 못하는 세입자들이 늘고 있는데요. 특히 은평구에서 건축 허가받은 용도와 달리 불법으로 개조한 ‘근생빌라’에서도 전세사기 피해사례가 나왔다는 사실! 근생빌라는 근린생활시설의 상가 부분을 주거용으로 개조해 사용하는 일종의 불법주택이에요. 일반 빌라처럼 보이지만, 허가받은 용도와 다르게 쓰이는 불법건축물인 셈이죠.