[두부레터] 허락해 주세요

💌 2023년 5월 2일 두부레터입니다.

연휴 잘 쉬셨나요? 아주 오랜만에 압구정 나들이(?)를 했는데요. 유행은 돌고 도나봅니다. 라떼는 한 동안 조용했던 압구정이 또 다시 핫플로 변신했더라고요. 갑자기 웬 압구정 타령이냐고요? 바로 오늘 얘기가 압구정이 포함된 '토지거래허가구역' 이거든요🚀

💬 지금 핫한 뉴스

내집을 허가받아야 한다고?

지난 25일 서울 강남구 압구정3구역 재건축 신속통합기획 설명회가 열렸어요. 여기서 불만의 목소리가 터져나왔는데요. 바로 '토지거래허가구역' 때문이에요. 뭔말이래요? 🤷‍♀️

토지거래허가구역이란?(feat. 토허가)

'토지를 거래할 땐 꼭 허가받아야 하는 구역'이란 뜻이에요. 1979년 처음 도입된 제도인데요, ①어랏, 여기 왜케 투기가 심해? ②흠, 집값이 너무 높은데? ③가만보자... 조만간 집값 꽤 오르겠는데? -> 이런 구역이 선정됩니다.

토허가로 지정되면 토지 거래를 할 때, 시/군/구청장의 허가를 받아야 해요. 왜 거래를 하려고 하며, 계약금은 어떻게 마련할 것이며 등의 계획서를 제출해야 하는거죠. 그리고 해당구역에 들어갔다면, 아래와 같이 해야해요.

갭투자 이런 거 안됩니다. 반드시 2년 실거주!
다주택자는 안돼요. 1년 내 기존 보유한 모든 주택 처분!

즉, 투기목적으로 구매하는 건 NO🙅‍♀️라며 '꼭 실거주 할 사람이 들어와'라고 하는거죠.

그런데 무엇이 문제지?

이름부터 토지거래허가구역이잖아요? 즉 토지(농지)를 대상으로 하는 제도인데요. 원래 농사짓던 땅인데 이를 신도시 등으로 개발한다! 이럴 때 투기를 막고자 '왜 용도를 변경하는지 정확하고 구체적인 이유와 계획서를 제출해. 그거보고 허가해 줄게' 라고 만든 것이 토허가예요.

근데 아파트 매매할때도 건물뿐 아니라 대지지분도 함께 거래하니 토허가가 적용되는 건데요. 여기서 '재산권 침해' 이슈가 나온 겁니다.

지난 4월, △강남구 압구정동 아파트지구 24개 단지 △양천구 목동 택지개발지구 14개 단지 △영등포구 여의도동 아파트지구 및 인근 16개 단지 △성동구 성수전략정비구역(1~4구역)이 토지거래허가구역으로 재지정됐어요. 내년 4월 26일로 1년 연장된 건데요.

최근 부동산 시장이 암울하잖아요. 그래서 재건축 규제나 세금 등에서 족쇄를 많이 풀고 있는데요.👆저 위 해당지역에서 '우리도 재건축 탄력 좀 받겠는데'라고 좋아할 뻔...? 하다가 다시 토허가에 막힌거예요.

왜 재산권 침해?

집의 1차적 목적은 '실거주'가 되겠지만, 부동산은 다양한 수입처나 투자의 수단이 되기도 해요. 당장 돈이 없다면 갭투자(전세끼고 구입)로 구매 후 나중에 실거주로 들어가는 것도 일종의 투자가 될 수 있죠.

그런데 토허가가 되면 <무조건 실거주 2년+1년 내 이전집 모두 처분> 제약이 걸리니 재산권 침해가 된다는 거예요. 각자의 사정과 상황에 따라 주거 조건 등이 변할 수밖에 없는데 제약이 너무 많다는 의견입니다.

이제, 다음 순서를 기다리는 곳이 송파구 잠실동, 강남구 삼성·청담·대치동이에요. 여긴 토허가 만료가 오는 6월이라, 과연 압구정 등과 같이 1년 또 연장될 것인지 주목받고 있어요.

👉 현재 토지거래허가구역이 어딘지 궁금하다면 [클릭]

🏠 경매 시리즈

#우선매수권

올해의 키워드가 '전세사기'가 될 만큼 굉장히 심각한 상황인데요. 지난 27일 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안'이 발표됐어요.

특별법 핵심 내용 3가지는, *두부(피해 세입자)

두부가 해당 주택을 경매에서 낙찰받을 수 있도록 특례 지원✨
두부가 세입자로 계속 거주하고 싶다면 LH, SH 등이 해당 집을 사서 두부에 싸게 임대
자금사정이 어려워진 두부에 긴급 자금, 복지지원

경매 시리즈니까, '특례 지원' 내용을 자세히 담을게요. (지난 두부 잠깐 참고)

우선매수권 드릴게요!

두부가 전세로 살던 집이 경매로 넘어갔어요. 만약 보증금을 못 받게 되는 상황이라면 열받은 두부가 '차라리 내가 이집 사고 말지'라고 경매에 참여할 수도 있어요. 원래 이럴 경우 두부도 다른 이들과 경쟁해 '최고가 입찰'을 해야 집을 가질 수 있었는데요.

앞으로 바뀐 특례법에 의해, 두부에 '우선매수권'이 부여돼요. 즉 눈치보면서 경쟁할 필요없이 '최고낙찰가'로 두부가 가장 먼저 해당 집을 낙찰 받을 수 있는 거예요.

세제혜택 추가할게요!

그렇게 우선매수권으로 어찌어찌 집을 낙찰받았다해도 이미 전세사기 당한 상황에서 자금사정이 여의찮아요. 그렇다면 정부가 낙찰 자금을 저금리로 대출해 줍니다.

나라에서 하는 주담대 대출 있잖아요? 디딤돌 대출, 특례보금자리론 등... 여기에 좀 더 플러스 혜택이 들어갑니다.

[디딤돌 대출]

연 금리 1.85∼2.70%에 최대 4억원까지 대출
만기는 최장 30년이며 거치 기간은 3년
소득이 연 7천만원(부부합산) 이하여야 가능

소득이 걸린다면 👇

[특례보금자리론]

연 금리 3.65∼3.95%에 최대 5억원 대출

우선매수권 양도할게요!

두부는 굳이 피해당한 집을 사고 싶지 않아요. 그럼 우선매수권을 LH 등에 양도할 수 있어요. LH가 해당 집을 경매 낙찰받아 두부에 공공임대하면 되거든요.

두부는 다른 곳에 이사하지 않고 그대로 임대료(시세 대비 30~50%) 내며, 최대 20년간 거주할 수 있어요.

📚 '임의경매'란?

집주인이 대출을 갚지 못했을 때 금융기관이 저당권 등을 실행하기 위해 넘기는 경매. 별도의 재판 절차 없이 바로 넘길 수 있는 것이 특징.

📰 간추린 늬우스

최근 경매 시장의 주인공은?

바로 빌라, 오피스텔 등이에요. 올해 들어 집주인이 빚을 못 갚거나 보증금을 돌려주지 않아 경매에 넘어가는 수도권 빌라와 오피스텔이 급증한 건데요. 유형별로 살펴보면 '임의경매'가 눈에 띄게 늘었고요, 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원 판결을 통해 부동산을 경매에 넘기는 '강제경매' 건수도 크게 늘었어요.

개별공시지가 왜 떨어져?

서울시 개별공시지가 전년 대비 5.56% 하락했어요. 지난해 금리 인상, 부동산 시장 안정 정책 등의 영향으로 부동산가격이 전반적으로 하락한 데 이어, 정부의 공시가격 현실화 수정계획에 따라 현실화율을 낮춘 것도 하락 요인으로 작용했어요.

전세사기 게 섰거라!

국토교통부가 부동산 거래신고 정보를 분석해 전세사기가 의심되는 거래가 집중된 지역에 대해 실거래 기획조사를 하고 있는데요. △임대차 계약 후 단기간 내 대량 매입·매도 △특정인이 빌라 전체를 수차례 통매수 △전세가율 100% 이상 주택 대량 매입 △매매신고 후 신고 취소하면서 그 사이에 임대차계약 체결 △임대차 확정일자 당일 매매계약 체결 등 의심거래를 추출했어요.