[두부레터] '잠깐' 멈춘 건가요?

💌 2023년 4월 18일 두부레터입니다.

지난 두부에서 '규제지역' 설명 부분에 오타가 있었습니다. 강남3구+송파 -> 강남3구(강남, 서초, 송파)+용산구 로 바로잡습니다. 혼란을 드려 죄송하며 실수없는 두부로 거듭나겠습니다. 지적해주신 분들 모두 감사드립니다.

그동안 집값이 계속 하락한 이유 중 하나가 바로 '고금리' 때문인데요. 은행에서 주택담보대출 할 경우 금리가 너무 높아 사람들이 주춤한 것이죠. 최근 기준금리가 2차례나 동결되니, 부동산 살아나나 vs. 아직 모른다 는 의견이 분분합니다.

살아나나?

얼마나 고금리였냐면 작년 11월 19일 기준, 5대 은행의 주담대 금리 수준은 5.17~7.72%까지 치솟았어요. 아무리 대출 많이 해준다고 해도 다달이 내야할 이자 계산하면 도저히 감당이 안되죠. 그래서 '조금 더 지켜보자'며 부동산 시장이 얼어붙었어요.

이것이 4월 7일 기준 연 3.69~5.91%까지 내려왔어요. 몇 억을 빌릴 때 이자가 3%냐 5%냐는 어마어마한 차이가 납니다. 이렇게 금리가 떨어지자 사람들이 조금씩 주담대를 신청하기 시작했어요. 3월 말 기준 주담대 신청금액이 전월보다 높아졌거든요. 그렇다는 건 부동산 매매나 전세가 움직인다는 의미겠죠.

여기에 하나 더 얹을 것이 '부동산 규제 완화'예요. 규제를 푼다는 건 사람들이 집을 더 쉽게 사고팔 수 있도록 만든다는 건데요. 가장 큰 변화가 대출이나 세금 등을 팍팍하게 적용한 '규제지역'을 대폭 줄였다는 거예요. 현재 규제지역은 강남3구(강남, 서초, 송파)+용산구만 남았답니다. 그리고 아래 '알쓸부팁'에 소개하는 생애최초주택 구입 시 취득세 감면 등의 혜택도 나왔고요. 즉, '지금이 기회니 집을 사라!'고 거의 재촉하는 수준이에요.

수치로 본다면, 작년 하반기 매달 1천건 이하를 밑돌던 서울 아파트 거래량이 지난 1월 1400건을 넘어서더니 2월 2462건으로 뛰었어요. 아! 그러나 수치 이면을 들여다봐야 할 것이 '대부분 급매물(싸게 나온 물건)이 팔린 거라는 사실.

예전만큼은...

집값이 무서운 속도로 고공행진할 땐, '이러다 우리만 집 없는 거 아냐'란 심리로 영끌족들이 많아지는데요. 최근 금리가 동결되자, 영끌족이 다시 꿈틀댄다는 분석이에요.

지난 2월 20대 이하와 30대의 전국 아파트 매입 비중이 31.96%예요. 전월보다 2% 이상 증가한건데, 2021년 1월 이후 최대 수치라고 합니다.

1월에 내놓은 특례보금자리론도 한몫했다는 소문! 9억 이하 주택 구매 시 최대 5억까지 대출해주는 금융상품인데요, 소득을 안 보기 때문에 상대적으로 접근이 쉬워요. 한시적으로 나온 상품인데, 2달 새 65%가 소진되어 조만간 바닥을 보일거 같아요. *그러나 특례보금자리론 고정금리가 연 4.05∼4.45%여서 최근 3%대까지 떨어진 은행 대출금리와 경쟁에서 밀릴 것 같네요.

그런데 예전만큼 영끌족이 갑자기 부활할 것 같진 않아요. 여전히 금리가 높기 때문에 '조금 더 떨어지길 기다려보자', 혹은 '집값이 더 떨어질 것이다'로 관망할 수 있어요. 그리고 한 번 고금리의 무서움을 경험했기 때문에 섣불리 영혼까지 끌어모아 집을 사는 무리수는 두지 않을거란 분석이죠.

📚 '유찰'이란?

입찰을 실시했으나, 해당 사건에 입찰자가 없는 경우를 유찰이라 하고. 반대로 입찰자가 있어서 최고가매수신고인이 정해지고 매각이 이뤄지는 것을 낙찰이라고 해요.

📙 알쓸부팁(알고봐야쓸모있는부동산팁)

🏠 경매 시리즈

#중간점검 가즈아(feat. 경매 순서)

오늘은 부동산 경매 순서-과정을 한 눈에 훑어볼게요.

물건 검색 & 권리분석(손품) : 어떤 물건이 경매에 나왔는지 살펴봐야겠죠? 지난 번 '대법원 경매 사이트' 보는 법에 대한 호응이 끝내줬어요! 님도 한 번 따라해 보셨죠😉

임장(발품) : 위의 사이트 보기가 손품이라면, 해당 물건이 제대로 된 놈인지 직접 발품 팔아 확인합니다. 살기 좋은 곳인지를 기본적으로 보는건데요. 경매는 대부분 수익실현을 위한 거기 때문에 좋은 가격에 팔릴 수 있는지가 중요합니다.

입찰 : 손품+발품으로 좋은 물건이란 확신이 든다면 경매 입찰에 들어갑니다. 신분증+도장+보증금을 챙기는데요, 이때 보증금은 부동산 *최저매각가격 기준 10%예요.

*최저매각가격을 정해놓은 부동산의 경우, 이보다 입찰가격을 높게 써서 입찰해야 해요.

잔금납부 : 운 좋게 '내가 부른 금액'이 가장 높아서 낙찰이 됐어요. 통상 낙찰받은 날로부터 잔금 납부 기한을 45일가량을 주는데요. 낙찰받고 7일 후 매각허가결정이 나고 또 7일 후 매각허가확정이 납니다. 그러고 나서 잔금 납부하라고 통지를 보내요. 이건 은행에서 대출받을 수 있어요.

명도 : 자, 지금부터 조금 난관이에요. 명도는 '내가 새로운 주인이 됐으니 기존에 살던 사람에게 나가라'고 명령하는 거예요. 왜 난관이냐면, 해당 집에 전세나 월세로 살던 세입자를 내보내는 것이 까다롭기 때문이죠. 세입자 입장에선 집주인 때문에 잘 살던 집에서 쫓겨나게 생겼으니 억울하고 우호적일 수가 없죠. 그렇지만 시간싸움일뿐 결국 나갈 수밖에 없고 인도명령, 강제집행신청, 강제집행계고, 강제집행 등 법적 과정을 밟을 수 있어요. 물론 모든 명도가 힘든 건 아니고 수월히 진행되는 등 케바케랍니다.

인테리어 : 살던 사람을 내보내면 즉시 수리 및 인테리어에 돌입합니다. 새롭게 단장해야 새 세입자를 들일 수 있으니까요.

수익실현 : 경매를 통해 얻은 집은 크게 3가지로 활용할 수 있어요. 1) 낙찰받은 후 빠르게 매도하는 단타, 2) 예쁘게 세팅해서 전월세로 내놓기, 3) 실거주입니다.

여기서 중요한 건 단타일 경우 그에 붙는 각종 세금을 염두에 두어야 합니다. 특히 양도세 등이 과하게 적용되고 기타 부대비용까지 계산하면 실질적으로 나한테 떨어지는 수익은 적을 수 있거든요. 그러니 장기전으로 보고 전월세로 세팅하는 것이 대부분입니다.

[참고: 부업자득]

📰 간추린 늬우스

내 전세금 돌려줘!

전세보증금을 받지 못한 세입자들이 신청한 임차권등기명령이 급증하고 있어요. 주택임대차보호법에 규정된 권리로, 임대차계약이 만료 된 후 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인이 단독으로 등기를 할 수 있도록 한 장치인데요. 임차인은 이를 통해 이주 시에도 대항력을 유지할 수 있게 됩니다. 지난달 신청된 임차권등기명령 건수가 1년 전보다 4배 가량 증가, 역대 가장 많은 신청 건수라고 해요.

오피스텔 어쩔거야?

올해 1분기 오피스텔 분양 실적과 매매가격 변동률이 10년 내 최저치를 기록했어요. 오피스텔은 집값 상승기에 고강도 부동산 규제와 공급부족 상황이 맞물리며 아파트 대체재로 주목받았지만, 가파른 금리 인상과 오피스텔 DSR(총부채원리금상환비율) 적용으로 투자 수요가 크게 위축된 상황이에요.

경매시장은 겨울

지난달 서울과 수도권을 제외한 전국 아파트 경매 낙찰률과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 각각 29.2%, 75.1%를 기록했어요. 특히 서울 아파트 낙찰가율은 2020년부터 한 번도 80%대 밑으로 떨어지지 않았지만, 지난해 12월 70%대로 떨어진 후 4개월 연속 70%대에 머무르고 있어요. 경매시장에 나온 물건들의 감정평가 시점이 6개월에서 1년 이전으로 가격이 높게 책정돼 있어 인기가 없다는 분석이에요.