[두부레터] 보증금 보호하려면 이렇게

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💌 2023년 2월 21일 두부레터입니다.

오늘 알쓸부팁은 '경매시리즈'와 합체합니다. 임팩트있는 두부레터 기대해 주세요😉

[출처: 부동산114]

재건축 어떻게 완화됐는데?

가장 중요한 것이 '안전진단 덜 빡빡하게'입니다. 지난 1기 신도시 이야기에서도 재건축 과정에서 안전진단 단계가 얼마나 중요한지 강조했는데요.

그동안 안전진단 통과하기가 하늘의 별따기란 말까지 있을 정도였어요. 그래서 재건축 활동이 미비하고 -> 양질의 주택공급이 줄어들고 -> 노후화된 아파트 방치하니 주거환경 악화... 이런 악순환이 지적되면서 '안전진단을 좀 더 합리적으로 바꿔보자!'가 된 거예요.

그래서 올해부터 점수제를 손봤습니다. 안전진단 평가항목에서

구조안전성 비중 (50%->30%)로 낮추고,

주거환경 점수 비중 (15%->30%)로 높이고,

설비노후도의 비중 (25%->30%)로 높였어요.

즉, 구조안전성은 덜 빡빡하게 하되 생활하는 데 있어 정말 불편한 환경적 요인들의 항목은 높인거죠.

그래! 지금이다!

이런 기회 흔치않죠. 정책이 언제 또 바뀔지 모르니 물 들어올 때 노 저어야 해요. 가장 최근 송파구 올림픽선수기자촌·한양 1차·풍납미성·풍납극동의 4개 아파트 단지가 안전진단을 통과했네요. 재건축하려면 최소 30년을 넘겨야 하는데요, 이 아이들은 30살이 지났어도 '조건부 재건축'이란 판정을 받아 사업이 지지부진했거든요. 이번에 규제가 완화되면서 바로 안전진단을 통과해 버리네요.

그리고 서울 구 별로 어벤저스가 꾸려지고 있다는 사실, 아시나요?

강남구는 '재건축드림지원팀'을 본격 투입합니다. 재건축 하려는 곳에 관련 교육이라든지 혹시 모를 분쟁 예방 등을 도와주는 거예요.

동작구는 이미 ‘동작구형 정비사업’을 진행하고 있어요. 기존에는 민간이 계획을 짜고 시청에 올리면 반려되고 다시 계획 짜고... 이런 시간낭비가 있었는데요. 아예 정비사업 계획 단계부터 동작구가 개입해 시청과 직접 소통하는거죠.

이참에 갈아타?

물 들어올 때 노 젓는 것이 또 있어요. 바로 리모델링인데요. 그동안은 재건축 규제가 너무 빡빡하니까 '차라리 리모델링하자...'라고 추진되던 것이 반대로 돌아선 것이죠.

특히 최근 1기 신도시 특별법(재건축 더 쉽게 할 수 있게)이 발표되면서 '리모델링 NO! 재건축으로 갈아타자'는 목소리가 높아지고 있어요.

그렇지만 재건축이든 리모델링이든 비용과 시간이 드는 건 매한가지, 신중할 필요가 있겠죠. '사업성이 좋은 재건축으로 방향을 틀자는 의견' vs. '언제 될 지 모르는 재건축에 시간을 낭비하지 말자'는 의견이 맞서고 있답니다.

📚 리모델링이란?

흔히 인테리어와 혼동하는 경우가 있는데, 리모델링은 신축의 여건이 되지 않는 상황에 대한 대안의 건축행위를 말해요. 기본적으로 건축물의 기능적인 문제점을 해결하는 데서 출발하는 거죠. 반면 인테리어는 쾌적하고 미적인 실내환경을 만드는 행위입니다.

🏠 경매 시리즈

#최우선변제

보증금액이 1500만원 더 많아도 `소액임차인`에 들어가고, 돌려주는 금액은 500만원이 더 늘어났어요.

즉 2순위로 최우선변제를 받으려면 대항력을 갖추고 위의 기준인 ‘소액임차인’에 해당하면 돼요.

이번에 개정된 버전은 현재 맺고있는 임대차계약에도 바로 적용되는데요, 단 시행 이전에 존재하는 담보물권엔 기존 기준을 따릅니다. 기존 것까지 갑자기 바뀌어버리면 '재산권 침해' 문제가 될 수 있거든요.

체납정보공개 의무적으로

또 하나 바뀌는 게 있어요. 이제 두부가 전세 계약할 때 집주인한테 '체납정보나 선순위 임차인 정보 등도 보여주시죠'라고 당당히 요구할 수 있어요.

사람 일은 모르는 거잖아요? 갑자기 잘 살고 있던 집이 경매로 넘어갈 수도 있는데 그 전에 꼼꼼히 따져봐야죠. 혹시 나보다 먼저 보증금을 받는 선순위보증금이 있으면 한 번 더 고려해보는게 좋아요.

물론 지금까지도 요구는 할 수 있었지만 집주인이 거부하면 그만, 그리고 세입자 입장에서 괜히 강력히 요구했다가 '됐어 계약안해'라고 할 수 있어 굳이 안 물어보는 경우가 많았죠. 그런데 이번에 아예 집주인이 의무적으로 정보 제공에 동의하는 내용을 박아버렸어요.

그리고 두부가 집주인에게 납세증명서를 보여달라고 하면 쿨하게 오픈해야 하는데요, 만약 계속 쿨하지 못해도 쉽게 포기하지 마세요. 직접 과세 관청에 가서 체납 사실을 확인할 수 있게 집주인이 동의해야 하거든요.

📰 간추린 늬우스

비싼 집은 괜찮아요

수도권 아파트 거래량이 최근 1월의 경우 12월에 비해 36% 증가했어요. 가격대별로 보면 1월 전체 거래 중 3억 초과 9억원 이하 구간의 아파트 거래량이 62.8%를 차지했고요. 아무래도 고금리 영향과 최근 실시된 특례보금자리론(9억 이하 아파트 대출) 영향이란 분석이에요.

아파트 분양가 얼마?

전국 민간 아파트 평균 분양가가 1년 사이 10% 이상 상승했어요. 서울 민간 아파트 분양가격은 8개월 만에 다시 3.3㎡당 3000만원대로 올라섰고요. 5대 광역시·세종은 1662만원, 기타 지방도 1286만원을 기록했어요.

땅이 안 팔려요

최근 금리 인상과 집값 하락으로 미분양이 늘고 프로젝트파이낸싱(PF)을 통한 자금 조달까지 어려워지자 수도권 유망 공공택지도 안 팔리고 있어요. 작년 10월 터진 레고랜드 사태가 이런 분위기에 찬물을 끼얹은 것 같아요. 집값은 떨어졌는데 LH 땅값이 높은 점도 미계약 증가의 원인으로 꼽힙니다.

청약통장 해지급증?

지난달 전국 청약통약 예치금은 100조1849억으로 지난해 7월보다 4.9% 줄어든 거예요. 가입자 수도 지난해 7월 이후 7개월 연속 감소세고요. 청약통장 해지자 수는 하반기부터 매월 불어나는 추세예요. 지난해 11월에는 한 달 동안 51만9000명이 청약통장을 해지했어요.

오피스텔은 하락하락

정부가 잇따라 부동산 대책을 내놓으면서 아파트 거래량이 늘고 가격 하락 폭도 둔화하고 있지만, 오피스텔 시장은 여전히 찬바람이 불고 있어요. 아파트에 대한 대출·세금·청약 규제가 대폭 완화되면서 아파트 대체재인 오피스텔의 매력이 더 떨어진 탓이죠.