[두부레터] 나만 부담되는 거 아니지?

💌 2023년 1월 25일 두부레터입니다.

님! 설 연휴 잘 보내셨나요? 원래 화요일에 찾아가는 두부인데, 푹~쉬고 있는 님의 연휴를 방해하지 않고자, 하루 지나 오늘 왔습니다😘 지난 [청약 시리즈]에 이어 [경매 시리즈]가 새롭게 시작되니 기대해 주세요!

📙 알쓸부팁(알고봐야쓸모있는부동산팁)

일시적 2주택자, 여유로워진다.

살다보면 그럴 경우가 있죠. 이사를 하는데 기존 집이 안 팔리거나, 각각 집 한채 갖고있는 남녀가 결혼해 '일시적으로 2주택자'가 되는 경우요. 사실 두부가 최근 이런 상황에 놓이게 됐어요. 그래서 어느 때보다 열심히 공부하게 되더라고요. 역시 부동산 등 재테크는 내 일이 돼야 머릿속에 콕콕 박히나 봅니다😉

1년 더 줄게

일시적 2주택은 1주택과 동등한 대우를 받아요. 즉 세금이 가장 기본적으로 적용된다는 거죠. (집이 많을수록 세율이 올라가거든요)

불과 얼마전까지만 해도 일시적 2주택이 되려면 기존 집을 2년 내에 팔아야 했어요. 이제 3년으로 늘어납니다. 집 한 개 있는데 2021년에 한 개 더 샀어요. 원래라면 올해 안에 팔아야 하는데, 내년에 팔아도 일시적 2주택으로 인정된다는 말씀!

세금은 얼마나?

일시적 2주택이면 1주택과 동일한 취급(?)을 받는다고 했죠? 그럼 부동산 관련 세금을 알아볼게요.

양도세 : 집 팔때 차익에 붙는 세금이죠. 팔아야 할 기존 집이 시가 12억 이하면 양도세 없어요. 여기에 하나 더 얹을게요. 집을 장기간 갖고 있으면 장기보유특별공제라고 해서 최대 80%까지 할인받아요.

취득세 : 집 살때 내는 세금이죠. 기본세율 1~3% 정도예요.

☝️ 양도세&취득세는 23년 1월 12일 이후 기존주택 처분 시 적용.

종부세 : 집을 갖고 있을 때 내는 세금을 보유세라고 하는데 여기엔 재산세, 종부세가 있어요. 살짝 헷갈릴 수 있어요. 걷는 용도는 비슷한 것 같은데 기준이 달라서 '왜 2개를 따로 걷지?'란 의문이 들 수 있거든요. 그래서 종부세를 폐지하고 재산세로 합치자는 목소리가 높아지고 있어요.

그럼 잠깐 재산세와 종부세 차이를 알아볼게요.

우선 2개 다 공시가 기준이에요. 사고 파는 시세가 없으니 나라에서 정한 가격을 기준으로 하는거죠. 재산세는 7, 9월 두 번 내고, 종부세는 12월에 한 번 내요.

가장 큰 차이! 재산세는 집값이 얼마든 '무조건' 내고, 종부세는 1세대 1주택의 경우 12억까지는 안내요. 그러니 일시적 2주택도 12억까지 종부세가 면제된다는 의미예요(이 외 종부세 공제가 9억까지). 여기에 고령층이거나 오랜 기간 주택을 보유했다면 최대 80% 세액공제까지 덤으로 줍니다.

☝️ 종부세는 내가 가진 주택의 공시가를 합산한 금액 기준. 23년 납세의무 성립분부터 적용.

보유세 계산 GO

📚 근저당권이란?

은행이 두부에 돈을 빌려주면 대개 근저당권을 설정합니다. 두부가 이자나 원금을 갚지 않으면 경매로 부동산을 팔아 빌려준 돈을 회수할 수 있는 수단이죠. 시중은행은 원금의 120%를 채권최고액으로 설정하는데요, 만약 1억을 빌려주면 1억2천만원으로 잡는 거예요. 이자가 연체되면 이 채권최고액 한도 내에서 은행이 채무자에게 원금, 정상이자, 연체이자, 경매비용 등을 청구할 수 있습니다.

🏠 경매 시리즈

#기본 프로세스

두부가 경매를 본격적으로 다루는 건 처음이에요. 두근두근 🙋

모르면 무섭고 알면 또 다른 재테크 수단이 되는 것이 경매예요. 사실 두부도 아직 경매를 해본 적은 없어요. 지금은 섣불리 매매에 뛰어들지 말고 기회를 엿봐야 할 시기라 하여 경매 공부를 시작했어요. 두부와 함께 진도 쭉-쭉 나가봅시다!

경매 절차를 쓱 살펴보자.

경매는 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각 장소에서 입찰을 실시해요. 매각기일은 경매에 있어 매각을 허가할지를 재판하는 날이에요. 이 때 가장 높은 금액을 쓴 사람과 그 다음으로 쓴 사람을 정하는 것으로 진행돼요.

tv에서 미술품 경매하는 걸 보면 팻말 들고 가격을 외치잖아요? 부동산 경매는 달라요. 각자가 입찰표에 원하는 금액을 적어 내고 여기서 최고 금액 적은 사람이 낙찰(당첨)되는 형식이에요.

입찰 : 2가지 방법이 있는데요, 기일입찰과 기간입찰이에요. 용어 그대로 풀이하면 돼요. 기일은 위에서 설명한 매각기일에 두부가 입찰표를 제출하고 최고가를 쓴 사람을 '매수신고인'으로 정합니다. 기간은 정해진 기간 내 입찰표를 제출하는 방식이죠.

입찰표 작성법 : 법원 집행과 또는 집행관사무소에서 입찰표를 구할 수 있어요. 여기에 사건번호, 두부의 이름과 주소, 물건번호, 입찰가격 등을 적어요. 그리고 '보증금'을 입찰보증금이란 봉투에 넣고 1차 봉하고 이 봉투와 입찰표를 다시 큰 입찰봉투에 넣어 봉하고 날인하면 끝!

잠깐! 웬 보증금? 경매 낙찰됐는데 갑자기 마음 바꿔 '안할래'라고 하면 다시 돈+시간을 들여 뉴 경매를 진행해야겠죠? 이를 방지하기 위해 경매 참여하려면 보증금을 내야해요. 비싼 레스토랑 예약할 때 노쇼 방지 개런티 내는 것과 같은거죠. 금액은 최저 매각 가격의 10%가 됩니다.

🙅‍♀️ 중요한 건 입찰표를 제출하면 낙장불입! 취소, 변경, 교환 모두 안돼요. 그러니 금액을 적을 때 아주 신중해야 해요. 간혹 0을 더 붙이거나 덜 붙여서 불이익 당할 수도 있거든요.

입찰이 끝나면 입찰표를 개봉해 누가 가장 높은 금액을 썼는지 발표합니다. 만약 동일인이 나오면 그들만 다시 추가 입찰을 해요. 눈치싸움 장난 아니죠.

그런데 입찰자가 없을 수도 있어요. 해당 물건이 별로 매력적이지 않은 경우죠. 이런 걸 유찰이라고 하는데요, 그럼 법원별로 최저 매각 가격을 20~30% 낮춰서 재경매에 들어갑니다. 즉 유찰이 계속될수록 사장님이 미쳤어요 가격이 되는거죠.

두부가 낙찰되면 매각결정기일로 넘어가요. 즉 입찰하고 당첨자 나왔으니 법원에서 관련된 사람들을 불러 이런저런 얘기를 들은 후 매각결정허가 여부를 선고해요. 허가결정이 확정되면 법원이 두부한테 '00까지 경매 낙찰금액 내시오'라고 명합니다. 그럼 두부는 은행에 '매각대금-입찰보증금=00원'을 납부하면 돼요.

만약 두부가 기한 내에 납부를 못해요, 그럼 낙찰자로서의 권리를 잃는 것뿐만 아니라 입찰할 때 낸 보증금도 날려요.

어찌어찌하여 두부가 모든 과정을 끝냈어요. 휴... 라고 하기엔 아직 할 일이 남았어요. 경매에 나왔다는 건 우선 정상적인 물건이 아니란 의미. 집주인이 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어온 거잖아요. 그럼 그 집에 세입자(혹은 집주인)가 있을 수 있어요.

만약 대항력 있는 점유자라면 과정이 골치 아파져요. 대항력 있다는 건 '나 여기에서 살 수 있는 권리가 있어'란 의미예요. 즉 보증금 받을 때까지 못 나가! 이렇게 버틸 수 있다는 거죠. 사실 경매 초보자라면 굳이 대항력 있는 물건을 고를 필요가 없겠죠. 이건 다음 시리즈에서 깊게 다루고...

만약 대항력 없는 점유자인데 '배 째'라고 나오는 경우도 있어요. 정말 골치아픈... 거라고 생각할 수 있지만 방법은 다 있으니 돈 워리! 경매는 법원이 행하는 정당한 절차이니, 이럴 경우 법원이 나서서 '당장 나가지 못해!'라고 명할 수 있고, 두부는 집행관을 불러서 점유자를 나가도록 강제 조처할 수 있어요.

[참고: 따라하면무조건돈버는 실전 부동산 경매 도서]

[신년맞이 두부가 쏩니다] 이벤트 마지막 기회!

두부를 지인에 널리 알리면 '부동산 투자의 정석' 책을 보내드려요!

링크👉 [추천하기]를 공유하고 가입란 '두부 알게된 채널'에 님의 이메일 주소를 적어달라고 해주세요. 당첨된 총 10분은 31일 두부레터에서 발표할게요!

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* 도서 협찬해 주신 엘에이치코리아에 thanks 인사를😘

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📰 간추린 늬우스

생애 첫 주택 구매자 늘어나나

생애 첫 주택 구매자의 수가 지난해 11월부터 반등하기 시작했어요. 정부에서 내놓은 다양한 상품덕이란 분석인데요, ‘생애 최초 특례구입자금보증’ 상품은 시세 9억 이하 주택 기준으로 80%까지 대출받을 수 있어요. ‘생애최초 주택구입 보금자리론’ 또한 집값의 80%까지 대출이 된답니다.

안심전세앱인데 안심이 안되네

정부가 이달 말 출시하는 '안심전세앱'에 당초 넣기로 했던 악성임대인 명단이 빠져요. 아직 명단 공개를 위한 근거법 마련이 안돼서란 이유인데요. 악성임대인을 사전에 확인하지 못하면 임차인은 전세보증보험 가입을 거절당할 수 있어 주의가 요구됩니다.

재건축 쭉쭉 가나요

올들어 목동 신시가지와 상계주공, 반포미도, 신길건영 등이 안전진단을 통과한 가운데, 도봉구 상아1차나 노원 월계·상계주공 단지도 안전진단 통과가 임박했어요. 지난 5일 재건축 안전진단이 완화되면서 재건축을 추진하는 단지의 안전진단 통과 가능성이 높아지고 있거든요.

15차례 유찰된 결과는?

[경매 시리즈]에서 유찰 배웠죠? 금천구 독산동의 한 전세 빌라가 2018년 3월 보증금 2억4500만원에 임대차계약을 체결한 후 최근 경매에서 수 차례 유찰을 거듭, 최저 입찰금액이 700만원까지 하락한 것으로 나타났어요. 경매 시장도 얼어붙어 사장님이 미쳤어요 가격이 나온거죠.

광진구로 오이소~

서울 광진구가 저소득 구민의 이사비용을 올해부터 최대 40만 원까지 지원해요.

지원대상은 국민 기초 생계·의료 보장 가구이자 올해 1월1일 이후 가구원 전체가 광진구에 전입한 가구이고, 2년에 1회만 지원받을 수 있으며, 신청은 전입신고 후 60일 이내에 해야 합니다.