💌 2023년 2월 28일 두부레터입니다.

오늘 알쓸부팁은 '청약시리즈'와 합체합니다. 혹시 알쓸부팁(알고봐야쓸모있는부동산팁)에서 만나고픈 이슈가 있다면 제보해 주세요!

💬 지금 핫한 뉴스

조금만 시간을 더 줄게요

두부는 주택 담보로 돈을 빌려 꼬박꼬박 원리금(원금+이자)을 갚고 있어요. 그런데 갑자기 금리가 너무 올라 큰일이에요. 이와중에 직장에서 권고사직 얘기가 나오네요. 조만간 도저히 원리금을 갚을 수 없는 상황이 올 것 같아요😥.

일시적 자금난을 겪는 개인이나 기업에 대출 만기 연장, 신규 대출 등의 방법으로 지원해주는 제도가 있어요. 프리워크아웃(사전채무조정)인데요. 주담대에도 재무적으로 곤란한 상황인 대출자에 원금상환유예(돈 갚는 기한을 늘려주는) 프리워크아웃 제도를 시행하고 있어요. 여기서 희소식! 주담대의 프리워크아웃 제도 대상이 3월부터 확대됩니다.
 

어떻게 확대되는데?

9억 미만 주택 보유자이면서 총부채상환율(DTI)이 70% 이상일 경우, 최대 3년간 거치(이자만 갚음) 기간이 적용된 원금상환유예를 받을 수 있어요. 

* 원래는! 6억 미만 주택 보유자 중 실업이나 질병과 같이 재정적으로 곤란한 사유가 있을 때만 원금상환유예를 받았어요. 

잊을만 하면 등장하는 DTI

DSR과 이란성 쌍둥이인 DTI, 다시한번 풀어볼게요. DSR이나 DTI는 '갚을 능력 되는만큼만 빌려줄게'입니다. 둘 중에 좀 더 빡센 것이 DSR이에요.

DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio) : 내 모든 빚의 연간 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율

여기서 내 모든 빚이란, 주담대뿐 아니라 신용대출, 자동차할부 등 돈 빌린 모든 걸 말해요. 단, 전세대출 및 중도금대출 등은 제외. 중요한 건 원리금인데요. 연간 갚아야 할 원금과 이자의 총합을 기준으로 하죠.

현재 총 가계대출이 1억 초과할 시 DSR 40% 규제가 들어갑니다. 예를 들어 두부의 소득이 1억이고 금융부채의 원리금 상환액이 4000만원이면 두부의 DSR은 40%인거죠.

여기서 DTI는 조금 더 여유롭습니다. 모든 부채의 원리금이 아닌, ‘주담대만 원리금+기타 대출의 연간 이자 상환액’을 봅니다. 즉, 기타대출액에서 원금은 빠지고 이자만 들어가는 거죠.

[계산하기]에서 내 DTI를 계산했을 때 70% 이상이 나오면 프리워크아웃의 '은총'을 받을 수 있다는 얘기예요. 즉, 기존 조건 중 ‘재무적 곤란 사유’를 증명하려면 복잡해서, 해당 제도가 활성화되기 어려웠어요. 최근 경기는 좋지 않고 금리도 계속 오르는 상황이라, 제도를 보완·확대하게 된 것이죠.

잊을만 하면 또 등장하는 DSR

그리고 하나 더 있어요! 주담대 받을 때 만기 설정을 하잖아요. 이 만기를 연장하기도 하는데요, 혹은 지금 대출을 보다 낮은 금리로 갈아타기도 해요. 주담대 받을 때 DSR을 적용하는데, 만기연장 or 저금리 갈아탈때의 DSR 적용기준을 '기존 대출 시점으로 해줄게'라고 해요. 왜냐면...

두부가 처음 대출받을 땐 DSR 이슈가 없었어요. 그런데 계속  금리가 올라 대환 대출받을 조건에서 DSR 한도를 넘어가 버린거죠. 그런데 앞으로 원래 대출 시점으로 DSR을 적용해 준대요. 단, 1년간 한시적으로 운영하는 제도란 사실!

📚 부동산 용어 여기까지 안다!

• 줍줍: 줍고 줍는다의 줄임말. 
• 임장: 부동산 거래에 앞서 직접 현장 방문하는 일.
• 중대: 아파트 중도금 대출
• 초피(P): 분양 당첨자 발표 후 미계약 상태에서 붙은 초기 프리미엄.
• 마피(P): 마이너스프리미엄. 분양권 팔 때 프리미엄비를 깎아주는 것.

🏠 청약 시리즈

#무순위

작년 12월 기준 전국 미분양 아파트가 9년 4개월 만에 최대치(6만 8천여 가구)를 기록했어요. 그럼에도 서울·경기 수도권 아파트는 ‘무순위 청약’과 ‘선착순 분양’으로 완판을 기록했어요. 대규모 미계약을 우려한 아파트들이 무순위 청약, 선착순 분양을 언제 할지 조율하며 완판을 기대 중이란 말이 나와요.

무순위? 선착순?

건설사 입장에서 두개 다 반갑지 않은 단어죠. 청약 완판!! 이런 현수막 걸어도 모자랄 판에 '미분양된게 많으니 다음 순서 진행할게요...😥'라는 의미니까요.

청약 방식이 크게 3가지인데요, 일반분양(특공, 1-2순위) -> 무순위 청약(줍줍) -> 선착순 분양이에요. 무순위나 선착순이나 남은 물량 턴다는 목적은 같지만 진행 기준이 조금 달라요.

줍줍 규제 풀려

무순위 청약은 쉽게 말해 '줍줍'이에요. 만약 일반청약에서 경쟁률이 적어도 일대일은 넘겼다! 근데 조건이 부적격이거나 계약 취소가 돼서 물량이 남았다! 그러면 '청약홈'에 줍줍 공고를 올리게 됩니다. 그러려면 공급 세대수보다 청약 신청자가 많거나 같아야 해요.

중요한 건 청약통장이 필요 없고 100% 추첨제라는 거예요. 여기에 하나 더 굿 제도를 추가할게요. 원래 무순위 청약은 해당 지역 거주자만 신청할 수 있었는데, 바로 오늘! 2월28일부터는 해당 지역에 안 살아도, 무주택자여도, 성인이면 누구나 신청할 수 있도록 바뀝니다.

선착순 분양은?

줍줍보다 더 아픈 아이죠. 무순위 청약에서도 미달이 발생하면 선착순 분양으로 넘어와요. 정말 더 이상 갈데없는 '최후의 물량 털기'죠.

그럼 퍼줄 만큼 퍼줘야겠죠? 기준을 확 낮춥니다. 청약통장 필요없는 건 말할 필요 없고, 거주지역 및 무주택 제한 없습니다. 청약홈이 아닌 자체 홈페이지에서 선착순으로 받기 때문에 자유롭게 분양을 진행할 수 있고요. 신청만 빨리하면 누구나 new 아파트 분양받을 수 있고 심지어 직접 동, 호수를 선택할 수 있어요!

물론, 올때까지 온 단계이기 때문에 그만큼 매력이 없는 물건이란 사실을 간과해선 안돼요. 예를 들어 해가 잘 안 들어오거나 층이 낮거나 소형 평수일 가능성이 높다는 거죠.

그렇다면 좀 더 노력을 들여야겠죠? 선착순 분양까지 내려오면 분양가를 내리거나 발코니 확장 등 무상 제공을 해주기도 해요. 그래서 최근 선착순 분양 잡으려고 밤샘 텐트족까지 등장하는 등 놀라운 광경이 펼쳐지기도 했습니다.

📰 간추린 늬우스

전세사기와의 전쟁

국토부가 전세사기가 발생한 임대차계약을 중개한 공인중개사에 대해 지자체와 합동 특별점검을 추진해요. 보증사고가 발생한 주택의 물건정보를 악성임대인 리스트와 대조, 해당 임대인 소유 주택을 2회 이상 중개한 공인중개사에 대해 현장조사를 실시할 건데요. 이참에 전세사기를 뿌리뽑아야 하겠습니다. 

지금 갈아타요?

올해 들어 신축과 중소형 아파트 거래 비중이 크게 늘어났다고 해요. 실수요자를 중심으로 집값 하락기를 주거환경이 더 나은 집으로 갈아타는 기회로 삼는 것으로 보이는데요. 그리고 서울은 30년 초과 아파트 거래 비중이 같은 기간 12.9%에서 21.1%로 크게 늘었어요. 재건축 투자 기대감이 여느 도시보다 강하게 작용하기 때문인 것 같아요.

상생주택을 아시나요?

서울시가 민간토지를 활용해 장기전세주택을 공급하는 ‘상생주택’ 사업 대상지 모집 방식을 기존 ‘공모’에서 ‘수시접수’로 변경하고 28일부터 대상지 신청을 받아요. ‘상생주택’은 민간토지를 임차하고 공공이 주택을 건설해 시민에게 장기전세주택으로 공급하는 공공주택 사업이에요.

다시 전세역전?

올해 1월 아파트 전세계약 비중이 7개월 만에 큰 폭으로 반등하며 9개월 만의 최대치를 기록했어요. 수도권에서 더 두드러졌는데요, 지난해 12월 53.3%에서 올해 1월 61.3%로 늘며 1년여 만에 60%를 넘겼어요. 지방도 같은 기간 51.6%에서 54.2%로 증가하며 지난해 7월(55.5%) 이후 가장 큰 비중을 기록했어요.

미분양신고 꼭 해야해?

미분양 신고를 의무화하는 방안을 놓고 국토교통부의 고민이 길어지고 있어요. '깜깜이 분양' 등의 정보 비대칭에 대한 우려는 공감하고 있지만 낙인효과로 인해 사업주들의 피해가 커질 수 있다는 우려에서요. 현행법 상 미분양 수치를 '영업상 비밀'로 취급하고 있어, 공개 여부는 건설사의 재량에 달려있지만 계약률이 낮은 경우 공개를 하지 않는 것이 일반적이거든요.

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