[두부레터] 최신도시로 탈바꿈?

💌 2023년 2월 14일 두부레터입니다.

그동안 말도 많고 기대감도 많았던 1기 신도시 대책안이 나왔습니다. 초콜릿처럼 달콤해 보이는 청사진인데, 곰곰이 생각해보면 해결해야 할 구멍도 조금씩 보이는 듯 하네요. 어찌됐든 다들 오늘 초콜릿 하나씩 꼭 드시길요!😉

1기 신도시 특별법은 무엇?

너무 자세히 알아도 머리아프니 딱 2가지 포인트만 짚을게요. 1) 재건축 쉽게쉽게, 2) 용적률 높이높이입니다.

안전진단 완화

재건축 한 번 하려면 총 9단계를 거쳐야하고 평균 10년정도 걸려요. 이 9단계 중 2번째가 '안전진단'인데요. 여기가 엄청 까다로워서 안전진단만 통과하면 반은 넘었다란 말까지 있어요. 이번 특별법은 바로 '재건축 안전진단을 면제 or 완화'해 주는 것이 핵심입니다. 특히 대규모 기반 시설 확충 등 공공성이 확실하면 안전진단을 면제해줘요. 그럼 재건축에 스피드가 붙겠죠?

용적률 높이높이

용적률은 대지면적에 대한 건축물 총면적의 비율로, 쉽게 말해 '용적률 높인다는 건 고층건물을 지을 수 있다'는 의미예요. 근데 이 용적률은 용도지역에 따라 정해져있어요. 전용주거냐, 일반주거냐, 준주거냐 등에 따라 높이가 다른데요. 이번 특별법은 '너무 빡빡하게 나누지말고 전반적으로 용적률 높여'입니다.

기존 10층짜리 아파트가 20층이 되면 단지 규모를 늘리고, 더 높은 이익을 얻게 되겠죠? 재건축 시 용적률 얘기가 많이 언급되는 이유가 바로 그거예요.

근데 왜 1기 신도시만?

특혜 같다고요? 근데 갑툭튀가 아니고 이미 윤대통령 대선공약 중 하나였어요. 1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법을 만들어 용적률을 상향 조정해 추가 공급이 이뤄지도록 하겠다는 구상이었죠.

대통령 된 후 이런저런 부동산 정책을 내놨는데, 1기 신도시에 대한 계획이 좀 두루뭉술한 거예요. '우리가 도시계획을 짜긴 할건데 이게 말처럼 쉬운 일이 아니니 다음 정권으로 넘어갈 수도 있을 것 같아'란 취지의 발언이 나온 거죠.

그러자 '그 말 듣고 뽑아줬는데 이제와서 무슨소리?'라며 불만이 속출했고 그 사이 이런저런 말이 오가다 드디어 '1기 신도시 특별법'이 구체적으로 나온 겁니다.

이러나저러나 어쨌든 1기 신도시만 너무 관대한 것 아니냐란 논란이 있을 수밖에 없어요. 그걸 감안한 듯 '메인은 1기 신도시지만 노후계획도시까지 포함해 특별법을 적용할거야'라고 합니다. 그렇게 되면 서울 상계·중계, 수원 영통, 인천 연수, 대전 둔산, 부산 해운대 등 전국 49개 택지가 위의 혜택을 받는 특별법 대상이 돼요.

재건축만 쉽게 하면 끝?

말로만 들으면 여기저기 호재일 것 같으나 아직은 우려의 목소리가 커요. 우선 용적률 상향 관련 문제예요.

이미 아파트가 가득 찬 신도시에 높은 건물을 새로 지으려면 상하수도, 공원, 도로 등 기반시설까지 다시 지어야 하거든요. 거의 도시를 새롭게 만드는 거나 다름이 없죠. 그래서 기반시설 대책부터 마련해야 한다는 지적이 나와요. 재건축 기준을 '얼마나 오래된 지역인가?' 보다는 인프라에 두어야 한다는 의견이죠.

그리고 재건축하면 그동안 해당 주민들은 어디에 머물 것이며, 그에 따른 전셋값 등이 요동칠거라는 분석도 있어요.

📙 알쓸부팁(알고봐야쓸모있는부동산팁)

깜깜이 관리비, 밝게해 주세요!

가뜩이나 생활비도 빡빡한데 관리비를 집주인보다 훨씬 많이 내고있다는 사실을 알게 된다면? 지난해 2분기 전국 단독·다가구주택 세입자가 집주인보다 관리비를 무려 10배 더 내고 있다는 사실이 밝혀졌는데요. 반면, 아파트는 자가와 세입자의 관리비 차이가 1.1배에 그쳤습니다.

비아파트는 서럽다, 공동주택관리법

왜 집주인과 세입자 관리비 차이가 단독·다가구주택이냐 아파트냐에 따라 다를까요? 이를 지적한 `깜깜이 관리비 부과 실태와 제도개선 방안` 보고서가 나왔는데요. 이유는 ‘공동주택관리법’ 때문이라고 해요.

아파트는 공동주택관리법에 따라 관리비를 항목별 세부적으로 공개해야 하는 등 체계화 되어 있지만, 단독주택·다세대주택·도시형생활주택은 관리비 제도 사각지대에 놓여 있는 것이죠.

심지어 단독·다가구주택(원룸) 집주인들이 법을 피하기 위해 관리비를 이용하기도 한대요😡 임대차3법으로 집주인들은 계약 갱신 시 임대료 상승률(5%) 규제, 임대차 신고제 등을 따라야 하는데요. 이를 상쇄하고자 관리비를 높이고 임대료를 낮추는 꼼수를 부려 사실상 임대료 상승이나 다를 바 없어요.

새로운 제도 시급해

앞선 보고서에서 비아파트의 집주인-세입자 관리비 차이와 임대료 관리비 떠넘기기 꼼수 문제를 해결하기 위해, 여러 방안을 제시했어요.

주택임대차보호법에 관리비 규정 추가
주택임대차신고제, 계약갱신청구권 등 임대차법에 관리비가 고려되도록 제도 개선 필요
비아파트 관리비 가이드라인 구축, 악용사례 신고창구 운영

이렇게 한 번 이슈가 됐으니 곧 개정법이 나오겠죠?

📚 공동주택관리법이란?

아파트 등의 공동주택을 관리하는 법이에요. 공동 주택의 관리, 운영, 유지 관리 및 공유 재산의 관리에 관한 규정을 담은 법률입니다. 이 법률은 공동 주택의 주민들이 서로 공유 재산의 운영과 관리에 대해 공정하게 공유할 수 있도록 제정됐습니다.

🏠 청약 시리즈

#600만원

어찌됐든 청통은 사수하자

그래도 내생애 청약은 없다며 과감하게 해지하려 한다고요? 청통은 한번 넣으면 출금이 안돼 갑자기 비상금 필요할 때 가장 먼저 깰 통장 1순위가 되는데요. 그러지 마세요. 한 번 해지하면 그동안 쌓아온 청약 점수들이 다 사라져요.😥 그래서 혹시 몰랐을 팁 몇개 알려드릴게요.

저금리 대출

청통을 담보로 대출을 받을 수 있어요. 청통을 갖고 있는 해당 은행 어플에 접속하면 바로 대출이 가능하답니다. 중요한 건 시중은행보다 저금리란 사실! 목돈이 필요하다면 바로 깨지 말고 청약통장 대출을 받는 것도 방법입니다.

의외의 재테크

연봉 7000만 원을 넘기지 않으면 무주택세대주로서 1년에 240만원 한도로 40%까지 소득공제를 적용받을 수 있어요.

사회초년생이라면 청년 우대형 주택청약종합저축의 혜택을 활용할 수 있는데요.

만 19세~34세 이하인 청년이 연소득 3000만원 이하면 가입할 수 있고, 10년간 최대 3.3%의 높은 금리를 적용받으면서 이자소득 500만원까지 비과세 혜택을 받을 수 있어요.

📰 간추린 늬우스

다주택자도 주담대 나와요

3월 2일부터 규제지역 내 다주택자 주택담보대출이 허용됩니다. 서민·실수요자의 규제지역 내 주택담보대출 한도(6억원)도 폐지돼요. 우선 규제지역 내 다주택자 LTV는 30%까지, 비규제지역이라면 LTV 60%가 적용돼요.

3살 외국인이 한국땅을?

정부가 외국인의 국내 투기·불법성 토지 거래를 단속하기 위해 대대적인 조사에 나섭니다. 최근 외국인 1인이 토지 92필지를 사거나, 세 살 아이가 땅을 매수하는 등 이상징후가 계속 포착된 바 있는데요. 국토부는 편법 증여와 명의신탁, 업·다운계약, 해외자금 불법반입 등의 행위를 집중적으로 단속한다는 계획이에요.

규제완화도 글쎄...

정부의 대대적인 규제 완화에도 부동산 거래가 뚝 끊기면서 매수 활기를 나타내는 거래회전율이 역대 최저 수준을 기록했어요. 집합건물 거래회전율은 아파트, 다세대·연립주택, 오피스텔 매매시장의 활성도를 확인할 수 있는 지표인데요. 2010년 조사를 시작한 이후 가장 낮은 수치가 나왔어요.

돈 언제 주나요?

오피스텔 등 준주거 건축물 건설공사를 수행한 건설업체들이 시행사한테서 받지 못한 금액이 전체 수주금액의 58.7%에 달한다는 충격적인 조사결과가 나왔어요. 그러다보니 공사 수주가 오히려 업체들의 발목을 잡는 상황이라는 지적이 나오는데요. 건설사들은 수주 물량으로 차기 실적을 미리 확보할 수 있어도 수주를 마냥 늘리기 어려운 딜레마에 빠진 상태입니다.

공공주택 많이 지을게

한국토지주택공사가 올해 투자금액 23조4000억원 가운데 절반 이상을 상반기에 조기 집행해 공공분양주택 ‘뉴:홈’ 50만가구를 비롯한 차질 없는 주택공급을 통해 국민 주거안정에 기여할거라고 해요. 상반기 중에 3기 신도시 전체 토지보상을 완료하고, 3분기까지는 대지조성 공사 착공도 마칠 계획이에요.