[두부레터] 💬사전청약의 숨은그림 찾기

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💌 칠.일삼에 만나는 두부입니다.

기사를 보다보면 좋은 부분만 담거나 안 좋은 부분만 담는 경우가 있습니다. 이 두개를 잘 찾아보면 좋겠지만, 우린 바쁘니까 한쪽면만 보게될 때가 있죠. 청약이 그런 경우입니다. 무조건 로또라는 수식이 세워져있죠. 이제 며칠 있음 사전청약 1차가 시작되는데요, 생각보다 유심히 봐야 할 메시지가 곳곳에 있답니다 😑

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사전청약의 숨은그림 찾기

두부가 수 없이 외쳐왔던 3기 신도시 사전청약이 드.디.어 16일 시작한다. 정확히 말하면 모집 공고가 뜨고, 접수는 2주 가량 뒤에 한다. 총 4차+a가 예정이고, 이번이 1차다. 위치/규모/가격은 아래와 같다.

[출처: 파뉴]

사전청약은 말 그대로 본 청약 이전에 미리 하는 청약이다.

사전청약과 본 청약의 차이는?

본 청약의 일부 물량을 떼서 1~2년 전에 먼저 하는 것이 사전청약이다. 집값이 미친듯이 올라 불안해하는 무주택자들을 달래고자, (집에 들어갈 날은 한참 멀었지만) 우선 당첨됐다는 희소식을 날려 불안한 심리를 잠재우고자 나왔다.

원래 있었다?

과거 이명박 정부 때 보금자리 주택지구에 한해 사전예약제를 진행했는데 바로 폐지됐다. 왜냐면, 본 청약까지 너무 시간이 오래 걸려 실효성이 없었기 때문. 이것이 이번 정권에서 부활한 것이다.

청약 관련 상세 조건은 [여기서] 확인하고, 두부는 좀 다른 얘기를 담아보겠다.

사전청약 정확히 생각해보자 😯

1. 사전청약을 하려면 신청하려는 지역에 거주해야 한다. 얼마나 거주했냐에 따라 우선권 티켓 수량이 달라지는데, 경기도의 경우 1년 이상 거주자에게 30%, 반년 이상이면 20%를 우선 공급하는 식이다.

사전청약때는 거주만 하면 되고 본청약때까지 1년(혹은 반년 등)이란 숫자를 채우면 된다. 만약 본 청약 전에 이미 1년을 채우고도 남았다! 그럼 잠시 다른 곳에 가서 살다와도 된다는 의미. 단, 당연히 집을 사면 안되고 전/월세로 무주택 신분을 유지하고 있어야 한다.

👉 청약에 당첨되고도 실제 입주까지는 꽤 오랜 시간이 걸린다. 이런저런 이유로 일정이 딜레이되기 때문. 하물며 사전청약이라면... 입주까지 10년도 더 걸릴 수 있다는 의미다. 당첨된 건 기쁘지만 (언제일지 모르는) 입주때까지 전세난민으로 살아야 한다는 사실. 이로 인해 전월세 수요가 강제적으로 늘어나게 되면, 전월세 가격은 더 급등하게 될 것이다.

2. 저 위의 추정분양가는 사전청약하는 지금 시점에서의 가격이다. 현 시대에 저 가격에 새 아파트를 얻게 되면 정말 베리 땡큐지만, 안타깝게도 실제 가격은 본청약때 정해진다.

👉 1년, 길면 3년 뒤에나 있을 본청약때가 되면, 지금보다 집값이 더 뛰었을 확률이 높다. 집을 지을 때 필요한 자재 가격이 급격히 올라가고 있는 상황. 현재 당청이 됐다 하더라도, 얼마가 될지 모르는 분양가를 그때가서 감당할 수 있을지는 또 다른 얘기다.

3. 이명박 정권 때의 결과가 데쟈부 될 거란 전망이 높다. 아직도 아파트 지을 땅을 확보하는 작업이 더디게 흘러가고 있기 때문이다. 여기서 문제는 토지보상제다.

👉 아파트를 지으려면 땅을 사야하는데 기존 땅 주인과 딜을 해야 한다. 아주 간단히 말하면 이것이 토지보상이다. 당연히 사전청약 전에 완료한다는 계획이었다. 그런데 올해 초 LH 투기사태가 벌어지고 여러가지 일들이 있었다. 그렇게 지지부진하다 아직까지 3기 신도시 중 토지 보상을 마무리한 곳이 없다. 이말인 즉슨, 아파트를 짓기는 커녕 지을 땅조차 확보가 되지 않았다는 것. 사전청약에 당첨돼도 입주까지 얼마나 걸릴 지 변수가 꽤나 많은 상황이다.

💡 부린이 길잡이

청약 말고도 내집마련 방법

청약이 정말 로또라면, 기약없는 운에 맡기기보다 현실성 있는 방법을 택할 수도 있다. 현금다발을 척 뿌리는 상상은 잠시 접어두고, 갭투자로 내집마련하는 방법이다.

갭투자는 전세끼고 매매하는 것으로, 아주 쉽게 설명하면,

서울에 9억짜리 아파트에 들어가고 싶지만 당장 9억이 없으니, 우선 전세 6억을 주고 매매하는 것이다. 그럼 내돈은 3억만 있음 된다(아주 단순 계산). 전세 준 기간 동안, 난 서울과 조금 멀더라도, 방이 하나 더 없더라도 불편을 감수하고 전월세로 생활한다. 그렇게 열심히 차곡차곡 6억을 모아 전세금을 빼주면, 그때야말로 진정 내 집에 들어가는 '내집마련'이 완성된다.

이런 갭투자를 할 때 주의점을 [여기서] 발췌해 본다.

1. 매물찾고 방문해서 구석구석 매물확인하고 가격도 흥정했다가 신중하게 가계약금을 지불한다. 여기까지가 인트로다.

2. 본격적으로 들어가본다. 매매 계약서를 작성하고, 체결 후 전세매물을 등록해 임차인을 구한다. 최대한 매매 중도금일, 잔금일에 맞춰줄 수 있는 임차인이 나타나준다면 땡큐다. 안 그럼 집이 텅 빈채 전세자를 찾아야 하기 때문.

3. 임차인을 찾았다면 2가지 루트가 있다. 전세자와 매도자(나에게 집 판 사람)가 서로 계약 후 다시 전세자와 내가 계약하는 경우가 있다. 또는 귀찮으니 전세자가 나랑 바로 계약하는 경우다. 꼼꼼하거나 약간 불안해하는 전세자일 경우 전자를 택하기도 한다.

4. 계약을 했으니 전세자가 전세계약금을 줘야한다. 누구한테 줄까? 대개 나한테 주면 내가 매도자에게 전달한다. 그런데 이를 불안해하는 전세자가 있다. 만약 내가 중간에서 튈 수도 있기 때문이다. 이럴 경우 직접 매도자에게 돈을 보낸다. 어떤 방법이든지 계약서에 잘 기재하고 영수증 등의 자료를 보관해 놔야 한다.

5. 앞서 얘기했듯, 9억짜리 아파트 사는데 내돈은 3억만 있으면 된다. 나머지 6억은 전세자에게 받아서 매도자에게 주면 되기 때문이다. 즉, 전세자한테 잔금까지 모두 받으면 매매 중도금과 잔금을 처리하면 9억짜리 아파트는 내 것이 된다. 아파트가 비어질 때 전세자가 바로 입주하는 타이밍이 베스트다.

6. 만약에 일정이 꼬이게 된다면? 예를 들어 내가 매도자에게 잔금처리하는 날이 1월 말인데, 전세자가 잔금 주는 날은 한달 뒤다. 전세자한테 돈을 받아야 매도자에게 주는데 한달 동안 돈이 필요한 상황인 것. 이럴 때 보금자리론 등의 저렴한 이자상품으로 일시적 대출을 받을 수도 있다.