[수정 두부레터] 우리... 나누는 사이?

💌 2023년 2월 7일 두부레터입니다.

깜짝 놀라셨죠! 두부가 2번 와서요😉 금일 두부에 치명적 오타가 발견되어 다시 보내드려요😅 두부는 숫자가 중요한데 잘못 기재된 부분이 있어서요... 오타없는 두부, 실수없는 두부가 되겠습니다! 지적해주신 분들 감사합니다.

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전세사기예방, 요즘 키워드

지난 2일, '범정부 차원의 전세사기 예방 및 피해 지원방안'이 발표됐어요. 이름이 거창하죠? 빌라왕 이슈로 전세사기 문제가 심각하니 뿌리 뽑겠다는 대책이에요. 크게 전세사기 예방/피해지원/단속 및 처벌강화로 구분되는데, 한꺼번에 먹으면 체하니 오늘은 예방 부분만 담을게요.

보증보험 수위 올라간다

소 잃고 외양간 고치면 안되겠죠? 먼저 전세사기부터 예방해야 합니다. 가장 핵심은 '전세금 반환보증이 전세가율 백퍼->90%'로 낮아진다는 거예요. 풀어볼게요.

전세사기 악질 유형 중 하나가 '전세금 반환보증에 가입하면 백퍼 보증금 돌려받을 수 있으니 안심하고 계약해'라고 유인한 후 쥐도새도 모르게 임대인 명의변경 등으로 고의부도를 내는 식이에요.🤬

HUG(주택도시보증공사)에서는 전세보증금반환보증을 운영하는데요. 전세 계약 끝났는데 집주인이 두부한테 보증금 못 돌려줄 때 HUG가 책임지고 두부한테 보증금을 주는 일종의 보험이에요. 이 보험에 들기 위한 기준이 있는데요, 전세 보증금이 매매가의 100%를 넘기지 않으면 돼요. 즉 10억짜리 주택에 10억 전세 들어간다해도 보험가입이 된다는 거죠.

근데 이것이 100%에서 90%로 낮아진다는 거예요. 10억짜리 주택에 전세가 최대 9억까지만 보험에 가입할 수 있는 거죠.

이게 어떤 의미냐면, 빌라왕이란 타이틀처럼 전세사기는 주로 빌라나 단독주택 등에서 자주 발생하는데요. 이유는 아파트처럼 투명하게 매매 현장이 드러나지 않기 때문이에요. 발품을 열심히 팔지 않으면 부르는 값에 그냥 넘어갈 수밖에 없어요.

여기서 나쁜 놈들은 10억짜리 집을 10억 전세주면서 본인 돈 한 푼도 안 들이는 갭투자로 수십 채의 빌라를 사는 거죠. 이럴 경우 역전세나 깡통전세 등이 발생하면 두부는 보증금을 건질 수 없게 돼요.

이러한 무자본 갭투자를 없애고 악성 집주인을 퇴출시키고자 '보증대상 전세가율을 백퍼->90%'으로 낮춘 건데요. 적어도 전세 계약 시 HUG의 전세보증금반환보증을 들어준다는 곳은 저런 악성 임대인은 아니란 의미가 되겠죠.

또 다른 이유도 있다고?

HUG가 작년에 집주인 대신 세입자에 갚아준 전세금이 1조원에 육박했대요. 전년보다 83.4% 급증한 수치인데요. 더 중요한 건 이 중 집주인한테 못 돌려받은 게 7천억이나 된다는 거예요.

HUG의 보증보험 시스템이 어떻게 돌아가냐면, 여기에 가입하면 우선 HUG가 세입자에 보증금 돌려주고 나중에 집주인에 청구해요. 경매를 하든지 해서요. 그런데 점점 교묘한 전세사기가 증가하면서 HUG가 부실위험을 떠안은 구조가 되면서 문제가 생긴 겁니다.

그래서 이번에 나온 대책(100->90%)이 궁극적으로 HUG의 부실방지를 위한 정책이란 얘기가 나와요.

앞으로 이렇게 달라진다

어찌됐든 전세사기가 빨리 근절돼야 겠어요! 이번 전세가율 90% 기준은 신규 계약일 경우 올해 5월 1일부터 적용. 보험에 이미 가입이 됐다면 올해 12월까지 100% 기준으로 적용받아요.

보험에 가입할 때 심사를 하는데요, 공시가와 실거래가를 최우선으로 보고 2개 다 없을 경우에만 감정평가 가격을 적용합니다. 이유는 일부 감정평가사들이 임대인과 짝짜꿍해서 시세를 부풀리는 경우가 있거든요.😡

나눔형부터 알아보자!

공공분양 주택을 정부와 내가 나눈다고 해서 '나눔형 공공주택'입니다. 청약은 특공/일반으로 나뉘잖아요? 그래서 나눔형 사전청약도 저 위 이미지처럼 특공/일반으로 신청받아요. 우선 어떤 형태인지 볼게요.

두부가 LH에서 만든 공공주택 청약에 당첨됐어요. 공공주택이니 주변 시세 대비 70% 저렴해요. 주변 래미안이 5억이라면 두부가 당첨된 건 3.5억이에요.😎

아직 좋아하긴 일러요. 여기에 분양가의 80%까지 대출해줘요. 그럼 2.8억까지 나오는 거니 내 돈은 7천만원만 있음 되는거죠.

여기에 하나 더 얹을게요. 요즘같은 고금리 시대에 40년 만기, 연 1.9%~3.0%의 고정금리예요. 대박이죠?

아, 좀 꺼려지는 게 있네요. 나눔형이란 걸 간과하면 안돼요.😥

이 집에 천년만년 살 수 없잖아요? 근데 두부 마음대로 못 팔아요. 5년은 살고 나서 LH에 되팔 수 있는데 이때 제값을 다 못 받습니다.

어찌됐든 부동산은 우상향하니까 5년 뒤면 3.5억보다는 오르겠죠? 시세차익을 기대해 볼 수 있겠죠? 놉! 기대하면 안돼요. 만약 시세차익이 2억 정도 된다, 그럼 여기서 30%는 정부에 줘야해요. 한마디로 싸게 들어간만큼 많이 못먹고 나오는 구조예요.

지역이 어딘데?

나눔형은 고양창릉/양정역세권이에요. 분양가가 대략 얼마인지 궁금하죠?

국민평형인 전용 84㎡ 기준,

양정역세권S5 4억 2831만원, 고양창릉S3 5억 5283만원이 추정액이에요.

이보다 작은 전용 59㎡ 기준,

양정역세권S5 3억 857만원, 고양창릉S3 3억 9778만원 추정액이고요.

일반형도 알아보자!

나눔형은 공공과 나누지만 일반형은 그냥 '사전청약'이에요. 그래도 시세의 80% 수준으로 분양되고요, 남양주진접2로 추정 분양가는 3억1406만 원(55㎡)∼3억3748만 원(전용 59㎡)이에요. 평수는 그리 크지 않네요.

정리하면, 고양창릉/양정역세권은 나눔형, 남양주진접2는 일반형이에요.

LH 사전청약 GO

또 다른 사전청약도 있다고?

위에서 소개한 것과 조금 다른 사전청약도 눈독들일만 합니다. 왜냐면 여긴 서울이거든요. 위에선 LH에서 모집하는 건데 이번 건 SH에서 모집합니다. 바로 고덕강일지구 3단지 사전예약입니다(사전청약과 유사).

얘는 앞에 좀 어려운 수식어가 붙어요. '토지임대부 주택'이에요. 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하는 방식인데요. 장점은 일반 주택보다 분양가가 반값 수준. 단점은 토지에 대한 임대료를 내야해요. 아주 쉽게 말하면 싸게 들어가는 대신 계속 월세 개념으로 돈을 내야하는 거예요.

여기는 전용 59㎡에 분양가 3억 중반대, 플러스로 토지 임대료를 월 40만원대로 내야해요. 아, 토지임대부 주택의 '단점'을 조금 더 풀어볼까요? 어찌됐든 두부는 건축물에 대한 소유권만 있는 거니, 향후 재건축 추진이 어려울 수 있어요. 그리고 토지가격은 우상향이지만 건물은 갈수록 노후화되면 가치가 내려가는데 이때 감가상각에 대한 우려도 있답니다. 이런 점들을 염두하고 신청해야 합니다. 고덕강일지구는 1월 27일부터 신청 받아요.

SH 사전청약 GO

📚 사전청약이란?

본 청약 이전에 하는 거예요. 사전청약에 당첨되면 입주예약자가 되고 추후 본청약시 우선 공급받게 돼요. 단, 청약 자체가 건물 짓기 전에 하는건데, 이것보다 더 이전에 하는 사전청약은 입주까지 꽤 많은 시간이 걸리겠죠? 그리고 사전청약에 당첨되면 본청약까지 해당 조건을 유지해야하는 등 제약이 있기 때문에 일명 희망고문으로도 불립니다.

☝️위는 경매 시리즈1탄에 등장한 문장인데요. '대항력 있는 물건'에 대한 많은 문의가 있어서 오늘은 대항력에 대해 집중 다루겠습니다. 경매 시리즈지만 요즘같은 역전세 시대에 세입자라면 꼭 알아두어야 할 사항입니다!

대항력은 무엇?

집주인도 건물주도 아닌 임차인을 보호하기 위한 권리예요. 즉, 무슨 일이 있어도 내 보증금을 지키기 위한 힘인데요. 집주인이나 경매 낙찰자에 대항하는 힘 이라고 보면 됩니다.

임차인 입장에서 잘 살고 있는 집에 갑자기 경매 낙찰자가 와서 '경매에 넘어갔고 내가 새 주인이 됐으니 짐 빼!'라고 하면 엄청 당황스럽죠. 그러나 발빠른 준비로 대항력을 갖췄다면 '보증금 백퍼 입금되면 나갈게' 혹은 '아직 계약 남았으니 채우고 나갈거야'라고 당당히 외칠 수 있습니다.💪

발빠른 준비란?

그럼 모든 임차인이 대항력을 갖는 걸까요? 아니죠. 우선 점유+전입신고를 해야 발생해요. 당연히 그 집에 살고 있어야(점유) 대항을 할 수 있고, 전입신고를 해놔야 '당분간 내꺼 찜'이 됩니다. 자 지금부터 조금 복잡하니 👀

전세나 월세계약을 하면 지체하지 말고 바로 동사무소로 달려가(혹은 온라인으로) 전입신고와 확정일자를 받아놓아야 해요. 내가 이집 계약했어! 라고 신고하는 거예요.

이렇게 전입신고까지 마쳤다면 혹여 나중에 집이 경매로 넘어가게 되더라도 보증금을 돌려받을 수 있어요.

그런데 예기치 못한 일이 발생할 수 있습니다. 우선 중요한 사항이 있는데요. 전입신고는 신고 다음날부터 효력이 발생해요. 만약 2월 7일 오후 3시에 했다면 2월 8일 00시부터 발생하는거죠.

이 점을 악용한 나쁜 놈들이 생겨납니다. 두부는 분명 계약 전 등기부등본을 떼보고 아무 이상 없어서 계약했는데 이 나쁜 집주인이 2월 7일 은행에서 대출을 받습니다. 두부가 전입신고를 7일에 했어도 8일부터 효력이 발생한다고 했죠? 그럼 은행이 두부보다 먼저 돈을 받게 된다는 의미가 돼요.

👩‍⚖️ 이런 일이 계속 일어난다면 특단의 조처를 해야겠죠? 앞으로 공인중개사 범용 임대차 계약서에 '대항력 확보 전 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있다'는 특약이 추가됩니다.

그럼 굳이 왜 하는데?

전입신고를 할때 확정일자도 받아놔야 하는데요, 정확히 말하면 전입신고를 하면 대항력이 생기고, 확정일자까지 받으면 '우선변제권'이 생깁니다. 와우!

말 그대로 집이 경매나 공매로 넘어가면 우선적으로 변제받을 수 있는 권리예요. 근데 만약 두부와 유사하게 우선변제권을 갖춘 사람이 여럿 있다면? 전입신고와 확정일자를 누가 빨리 했나 순으로 정해져요.

만약 귀찮다고 전입신고도, 확정일자도 받아놓지 않았다면 혹여 나쁜 일이 생길 경우 내 보증금을 지키지 못하게 돼요. 얼마나 중요한지 알겠죠?

경매로 돌아가볼까?

여긴 경매 시리즈니까, 경매 낙찰자 입장에서 대항력을 설명해 볼게요. 경매를 하면 해당 물건에 대한 권리분석을 해요. 그 집에 대한 스펙을 분석하는 거죠. 쭉 보니 대항력을 갖춘 임차인이 있어요. 그렇다는 건, 임차인에게 보증금을 돌려줘야 방을 뺀다는 얘기죠.

그럼 경매 입찰 시 돌려줘야 할 보증금을 고려해 가격을 정하면 됩니다. 임차인이 보증금을 돌려받는 방법은 2가지예요. '낙찰대금에서 받거나 낙찰자한테 직접 받는 방법'이죠. 어찌됐든 낙찰자가 내줘야 하는 금액이니 이 점을 고려해 낙찰에 임해야겠죠!

[대항력 자세히 보기]

📰 간추린 늬우스

미분양 어쩌죠?

미분양 주택이 7만 가구에 육박할 정도로 급증한 가운데, 건설 업계와 정부의 해석이 엇갈리고 있어요. 건설 업계 “정부가 서둘러 개입하지 않으면 지방 중소 건설사를 중심으로 줄도산 사태가 벌어질 수 있다” VS. 정부 “아직 정부가 나서서 미분양 주택을 매입해야 할 정도로 심각하진 않다”는 입장이에요.

초소형 오피스텔은 좀 낫나?

상대적으로 매매가격 부담이 적고 1인 가구 등 임차 수요가 많은 초소형 오피스텔에 수요가 몰리고 있어요. 85㎡ 초과와 60㎡ 초과~85㎡ 이하가 마이너스 두 자릿수 %를 기록한 반면 전용 20㎡ 이하 오피스텔의 거래량은 오히려 12% 늘었거든요. 월세 수익률이 높은 초소형 평형을 선호한다는 분석이에요.

가격 내리고 재계약

전셋값 하락으로 계약갱신청구권을 사용하는 세입자들이 크게 줄었는데요, 쓴다 하더라도 전셋값을 낮춘 ‘감액 계약’이 크게 늘었어요. 작년 12월 계약갱신청구권을 쓴 갱신계약 중 종전보다 전셋값을 내린 계약은 1481건이었어요. 전년 대비 17.5배 수준이에요.

단독, 다가구가 봉?

단독·다가구 주택 중심으로 임차인 관리비 내역이 투명하게 공개되지 않아 '관리비 사각지대'에 놓여 있는 주택 수가 430만가구에 이른다는 분석 결과가 나왔어요. 그래서 집주인과 임차인 간 관리비가 10배 넘게 차이가 나는 것으로 조사됐어요.

서울 아파트 탑3

서울에서 아파트 3.3㎡(평)당 평균 매매가격이 가장 높은 곳은 1위 강남구로 8727.5만원, 서초구 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격이 8555.2만원으로 2위, 용산구가 6661만원으로 3위를 기록했어요. 용산은 대통령실 이전과 용산공원 조성에 이어 서울시가 ‘용산국제업무지구 개발 구상’을 발표하면서 일대 집값이 들썩였지만 송파구는 강남 3구 중 집값이 가장 먼저 내림세로 돌아섰고, 하락폭도 컸어요.